我病还没好呢，今天一天在床上昏昏沉沉，晚上寻思要上钟了，喝了点退烧药人才精神起来。人这身体真就是一台精密仪器，37.5度的时候我感觉自己啥事没有，烧到38.2的时候整个人就蔫了，哪哪都不对。就差这1度都不到，整个人完全两种状态。所以碳基生命是真的脆皮，适应性这么差，离开了地球这个温室又能走多远...

昨天有读者留言问北京房价回调，我买的房子亏没亏？

我是2016年5月份买的，总价1400，各种税费+封阳台差不多100，当时贷款900，利率优惠85折，4.16%左右。房市好的时候小区同户型成交2000左右，最新成交已经跌到1600-1700。

如果纯看房价的话没亏，但我交了7年的月供，其中单单利息部分就是250左右，所以我的真实成本是1750，这样算就亏了。

但话说回来我们全家2018年搬进去，整整住了6年，这6年折算成房租的话是180左右，把这个加上去的话可能还微微赚一点。

所以这笔账最科学的算法是：房价（含税费）+历年月供中的利息-历年房租市场价=真实的财务成本。

按照我的估算，205-2016年买房的人目前普遍是微利或者保本状态，已经谈不上赚钱了，若是再以目前的趋势跌1年，2013-2014年上车的也就笑不出来了。

这里面很重要的一个因素就是中国大城市房产的租售比很低，每年租金只有房价的1.5%左右，而房贷利率部分是4-5%，所以你每年的财务成本都在持续增长，累计个5年10年就不是小数字。比如我们家，给银行的利息就付了250，以前房价涨的时候大家可以无所谓，现在房价一跌就会发现利息的支出痛感强烈。

所以银行必须降房贷，新房不降没人买，存量不降就提前还贷。

我现在也在等政策调整，如果年底都没有个满意的说法，明年初我也去提前还贷。你们可能不知道，现在那种300起步的信托理财锁1-2年也就4.4-4.5%的收益率，底层资产是各类城投债，我与其提心吊胆挣这屁钱还不如提前还贷，省下来的利息也接近4%。

银行别以为就能吃定前几年高息站岗的存量贷，博弈博弈，一人一步棋，老百姓也不傻。就像我之前说的：曾经房贷是老百姓能借到的成本最低的钱，现在提前还贷是老百姓收益最高的理财。

……

话说我昨晚让老婆有空可以看看房子，也许接下来是换房子的时机。现在的房子住一家6口人还凑合，但两个孩子长大了就有点挤。

前几年没想过换房有两个原因，1是当时觉得房贷性价比高，换房的话就要从85折改为上浮20-30%，一进一出亏好几百万；2是那会政策对换房极不友好，比如北京这边你卖了再买也算二套，首付要80%，那还换屁。

曾经以为这房子要住20年以上，住到孩子成年，但现在全国楼市急转直下，曾经不换房的两个因素都不存在了，所以现在先看着，有合适的可以考虑换。

我和老婆说也不用执着于北京，苏州杭州也可以，之前就有很多网友说像我这样的家庭不是非要生活在北京，确实啊，思路打开了。原先想的是孩子的教育，但这几年经过身边朋友的推荐和建议，再加上一些事情也改变了观念，我对孩子的教育路径呈开放态度。一旦这事想开了，生活的选择就变的更自由了。

我老婆刚去过杭州，对那里印象很好，今天一天全在网上看那边的房子，也给我反馈了几套她觉得不错的。呃......有点小贵，我说不着急，杭州再等1-2年就划算了

都说股市和房市是中国人的两大财富池，但其实股市和房市的差别很大，通常一个人的财富规模越大，他在股市里的比例也就越高，像那些百亿身家的，基本上七八成都是股票。但对于身家在百万千万的中产阶级家庭而言，房产通常是家里财富的大头，股市只是闲置资金的小游戏。

所以股市萎靡10年20年也不会影响社会消费，但是房价跌3年，中国消费就不行了。因为房价的涨价很影响广大中产家庭的财务安全感，进而影响他们的消费信心。
#房地产 #房价 #房价下跌 #利率
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给昨晚的做个更新。我不是说杭州2019年之前的走势看不到嘛，趋势动物小程序的小伙伴就给我发来了更详细的数据，目前杭州的房价准确的说已经跌到了2017年5月附近。

这个就是纯房价指数，如果你按照我昨晚的计算原则，把自己买房以来支付的房贷利息，投入的本金（机会成本按无风险国债利率计算）都算进去的话，我觉得2015-2016年买的也没啥挣头了。

然后就是有人问起我信托的事，监管层早就有规定这类产品禁止公开宣传，所以我不会推荐的。两年前我有个哥们在某机构工作，给我介绍了当时他负责的产品，锁2年，收益6.4%，买1000的话6.7%，我综合判断觉得性价比还不错。当时我的房贷利率4.1%，那边理财有6.7%，中间息差2.6%，这个套利可以做。

现在两年到期了，整个社会形势和两年前大不一样，底层资产的风险开始增大，同一个产品到期续的话收益率只有4.4-4.5%，和房贷的息差连1%都没了，这就不值得做了，所以我有考虑提前把贷款还了。如果后面需要钱到时候再找银行借就是了，现在都是银行求着高质量客户贷款，利息还更低。

我想想，还有用户问房屋断供的事，这个我在社交媒体上看了不少人的经历分享，其实正规媒体也有报道，经济观察报最近就有一篇《断供房贷被冷处理》，我放了个超链接，你们有兴趣自己点进去看。

《断供房贷被冷处理》

房屋断供今年多了数倍，银行现在也很被动，如果全部严格执行会导致法拍房冲击市场，造成更多断供。所以他们现在会主动安抚高危客户，在政策范围内主动调降利率，真遇到断供的也会做出让步，允许对方停供6-12个月，或者延长贷期，甚至允许一段时间内只还利息，总之只要对方有意愿还一切都好商量。

看完报道后我最大的感受就是对银行股的前景变的谨慎，这只是回调第三年，如果同样程度的回调再持续三年，我有些担心银行是否有能力化解相应的坏账。

……

有不少网友留言问我怎么看未来的房市？

我就逐月看数据，没有企稳迹象就顺着趋势走。我们家买房都是居住自用，从来没有过一丝丝投资的念头，所以对涨跌无感。因为中国新增人口从2017年就已经很明显的拐点向下，房地产作为投资品的长期性价比注定会持续衰退，这话在夜报里至少重复过5遍以上。

所以我昨天在算自己房产盈亏的时候，毫无波澜，像是在算别人的钱，我不在乎这个。从个人感情上我希望房价继续跌，至少是不涨了，因为那会大大缓解我们这个社会的财富割裂现象，同时也降低成年人们的焦虑。

上个世纪90年代，大家虽然都不富裕，但是生活节奏却很缓慢安逸，因为那个时候贫富差距小，没有互相攀比带来的不甘。自打过了千禧年，有两类人走上了暴富的快车道，一类就是勇敢买房的人，另一类是加入了互联网创业的精英们，一时间你会发现有些同龄人分别10年，就已经和你是两个世界的人。这种巨大的冲击感造成了大量社会焦虑，每个人都害怕自己被同龄人甩下，成为失意者，于是一个个都努力内卷，找机会上杠杆弯道超车。

现在好了，最近这三年中概股已经跌残，互联网造富神话已经很久没人提了，房价也回调3年，你发现10年前那个甩开你的同龄人又回来了。这下大家都不用再着急了，只靠打工上班挣薪水，谁又能甩开谁？

减速的时代每个人都消停了，也许可以留出更多的时间来享受生活，重新找回自己的人生，这对我们这一代人来说不算坏事呢。
#房地产 #房价下跌 #股市
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昨天的文章最后还是没了，所以支持不支持都一样，关键是这事就不是咱能讨论的。

我这两天生病了，昨晚就嗓子不舒服，发完夜报后开始发烧到38.5，昏昏睡睡了一晚，现在烧退了，开始进入狂流鼻涕和咳嗽的阶段，各种症状看起来像是又阳了。

那个几年前让我们闻之色变的病毒，现如今已经融入日常生活，家人给我开了万能处方：多喝水，多睡觉，也就这样了。

下午看新闻的时候发现8月份的房价数据公布了，这是我逐月观察的重要数据，顿时来了精神：

整体看还是老样子，没什么好转。除了吉林外剩余69个城市都在跌，北京上海横了两个月，8月份也加入了下跌大军。

一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

下跌不但没有减速，反而加速了。

最离谱的是厦门，环比下跌2.2%，同比下跌14.6%，这还是官方公布的数据。一个月跌房价的2.2%，厦门本地人要上班几个月才能把这2.2%挣回来？

另一个环比上2%的是惠州，广东的二线城市，之前一直炒作深圳溢出概念，现在深圳自顾不暇，环深圳城市只会更糟。这就和炒股一样，一旦龙头股崩了，看似涨幅少、更便宜的龙二龙三龙四只会跌的更多。

之前每次发这个表都会有人问为嘛没有苏州？没有不是挺好的，数据没公布就等于没跌，不然每个月看也蛮闹心的。

这两年对于持币观望，或者打算小换大改善居住的人来说是心情愉悦的，每个月房价下跌的部分相当于自己3-5个月的工资，躺平一年，白赚五年。而那些传统路径上努力奋斗的人则是遭到迎头痛击，很多人留言给我吐槽，说前几年要不是那么努力，现在就不会亏那么多钱。

总之趋势还是典型的主跌浪，没有好起来的迹象，建议继续观望。

……

再聊点别的，我这几天用空闲时间又把黑神话打了一遍，不是二周目，就是新开游戏再打一次。

第一次玩的时候我通关用了43小时，第二次玩因为熟门熟路只用了22小时，这差不多就是游戏挤干水分后的常规流程时长。我开了小黑盒的统计，一共死了27次，其中8次死在小黄龙那里，其他大部分boss都没咋卡手。

这不一定说明小黄龙是整个游戏最难boss，而是正常流程初面它的时候通常等级比较低，作为支线可选boss它的血量有点厚，打的时候容错率低。

现在有一个热议话题，就是黑神话能不能获得明年TGA的年度最佳游戏？

机会还是有的，因为2024正好赶上一个游戏小年，全世界重磅级的作品不多，目前大热的有最终幻想7重制版、潜行者2、战锤40k，这里面评分最高的是FF7重制版，但通常最佳游戏不太会颁给一个重制版，ff7首发那会我还在读初二，快30年了。

至于剩下那两个，客观讲我觉得和黑神话比毫无优势，就算抛开国籍，我也觉得猴子更好玩。

凭感觉，我觉得有30-40%的机会得大奖，最起码也能拿几个画面、音乐之类的分项。

我前几天测试了一下，发现可以在公众号关联的视频号里直播，当时玩了一小会，有4万多个网友观看，我第一次当着那么多人的面玩，有点紧张，结果出门打个小兵就翻车了

那不是我正常实力，过几天身体恢复了再播。
#房地产 #房价下跌 #黑神话悟空 #TGA #直播
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