Раскрытие информации: взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат исключительно автору и не отражают взгляды и мнения редакции crypto.news.

Поскольку токенизация недвижимости получила распространение в криптоиндустрии, она классифицируется как ценная бумага в большинстве юрисдикций с развитыми финансовыми правилами, таких как США, Европейский Союз, Великобритания, Австралия и другие. В этой статье я концентрируюсь на ограничениях токенизации-секьюритизации и исследую, почему концепция токенизации должна быть направлена ​​на оцифровку прав собственности, а не на проникновение в самое сердце земельных реестров. В моей предыдущей статье я изложил идею «токена права собственности» и концепцию земельного кадастра следующего поколения — реестра недвижимости на блокчейне.  Теперь давайте внимательно рассмотрим перспективы секьюритизации, чтобы проиллюстрировать, почему без реорганизации системы цифровая экономика не будет прогрессировать.

Вам также может быть интересно: Земельные реестры должны перейти на технологию блокчейна | Мнение

Объяснение секьюритизации

Традиционно недвижимость рассматривалась как ценный класс активов, но она представляла проблемы для мелких инвесторов из-за своей неликвидности и существенных требований к первоначальным инвестициям. Принято считать, что технология блокчейн предлагает многообещающее решение посредством токенизации недвижимости. Эта широко распространенная интерпретация предполагает преобразование реальных активов в цифровые токены, которыми можно торговать на блокчейне, тем самым подразделяя актив на более мелкие и более управляемые единицы. Этот подход якобы делает инвестиции более доступными и повышает ликвидность недвижимости, поскольку этими токенами можно легко торговать на вторичных рынках.

Однако, хотя такая токенизация привлекла внимание, критический анализ ее ограничений имеет важное значение. Следующее исследование выявляет недостатки этой модели и подчеркивает, почему тщательная перестройка земельной системы необходима для обеспечения значимого прогресса.

По сути, такая токенизация представляет собой секьюритизацию. Типичная схема, разрешенная финансовым регулятором, предполагает создание компании специального назначения (SPV), например, корпорации или траста, где токены представляют собой акции или доли соответственно. В редких случаях, когда токены не представляют ни одного из них, такая безопасность может подпадать под более широкую категорию «инвестиционного продукта» или «схемы управляемых инвестиций», которая встречается в правилах многих стран после дела SEC против Хоуи в США в 1946 году. 

С экономической точки зрения такая ценная бумага обычно понимается как чье-то обещание в обмен на деньги осуществить какое-то экономическое предприятие, которое может привести к получению прибыли. Таким образом, в этой сделке есть две стороны: тот, кто что-то обещает, и тот, кто вкладывает деньги. Чтобы завершить эту картину, может существовать вторичный рынок, на котором такие ценные бумаги торгуются между теми, кто ими владеет, и теми, кто хочет их приобрести.

Когда дело доходит до экономики, связанной с недвижимостью, традиционно секьюритизированная недвижимость представляет собой небольшую часть общего рынка недвижимости. Например, по состоянию на 2023 год рыночная капитализация публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости (REIT) США составляла примерно 1,4 триллиона долларов, что составляет 1,3% от всей стоимости недвижимости в США, оцениваемой в 113 триллионов долларов. 

Источник: НАРЕИТ, Statista, любезно предоставлено автором

Это неравенство подчеркивает, что секьюритизированная недвижимость составляет лишь незначительный сегмент более широкого рынка недвижимости. Ограничение вытекает из правовой природы таких отношений. Безопасность — это экономический интерес в чьей-либо собственности (обещание, обеспеченное юридическим документом). Тот, кто владеет залогом, не является собственником имущества. Владелец ценных бумаг не пользуется всем набором законных прав; следовательно, его экономическое применение также ограничено.

Защитный токен против титульного токена. Защитный токен недвижимости представляет собой экономический интерес владельца к чужой собственности. Титульный знак — это фактическая запись права собственности.

Почему#tothemoonне произойдет

Начиная с первой волны токенизации, также известной как бум первоначального предложения монет, в 2016–2017 годах возник необоснованный ажиотаж вокруг токенизации недвижимости, что согласуется с ажиотажем, который в целом присутствует в криптоиндустрии. Токенизация связана с возможностью получения высоких прибылей, которые можно получить на рыночных пузырях. 

Токенизация недвижимости пропагандируется как способ повышения ликвидности недвижимости. Обычно объясняют, что цифровые технологии вместе с фракционированием снизят барьеры и сделают эти инвестиции более привлекательными. Без сомнения, так и будет, но наличие недвижимости в качестве базового актива проецирует поведение базового актива. 

Цены на недвижимость отличаются от цен на фондовых рынках компаний, где расширение бизнеса и инновации могут привести к стремительному росту акций компаний. Обычно стоимость недвижимости не сильно колеблется; более того, маловероятно, что одно здание резко вырастет в цене, а остальные вокруг него останутся прежними. Обычно рынок недвижимости движется в одном направлении с небольшими расхождениями от региона к региону.

REIT и токены недвижимости

Разумно интерполировать публично котируемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Инвестиционные трасты демократизируют инвестиции в недвижимость за счет снижения барьеров, поскольку это акции компаний, владеющих недвижимостью, торгуемые на биржах.

Очевидно, что ежедневные долларовые объемы на рынках REIT намного ниже, чем на основных фондовых биржах. Среднедневной объем торгов (ADTV) на фондовом рынке США превысил 500 миллиардов долларов в 2023 году, в то время как публично торгуемые REIT часто видят объемы в диапазоне 10 миллиардов долларов. 

Источник: НАРЕИТ, Russell Instruments, любезно предоставлено автором

Кроме того, рынки REIT демонстрируют меньшую волатильность по сравнению с более широким фондовым рынком. Эта стабильность проистекает из природы их базовых активов — недвижимости, которая обычно не испытывает резких краткосрочных колебаний цен. Самое главное, что публичные REIT соответствуют общей тенденции на рынке недвижимости. Результаты REIT часто отражают более широкие тенденции на рынке недвижимости, поскольку оба находятся под влиянием схожих экономических факторов, таких как процентные ставки, экономический рост и стоимость недвижимости.

Таким образом, общий ажиотаж по поводу токенизации недвижимости выглядит более иррациональным. Неразумно ожидать, что токенизированная недвижимость принесет существенную прибыль, в то время как, например, остальная часть рынка недвижимости находится в стагнации. Тем не менее, с цифровизацией финансов разумно ожидать снижения транзакционных издержек. Web3 и другие цифровые технологии могут сделать рынки безопасности более прозрачными и подотчетными, делая некоторые бюрократические процедуры излишними и устаревшими. Таким образом, появление инноваций может сделать рынок REIT более эффективным при условии, что правительство сократит бюрократическую волокиту для раскрытия потенциала цифровых технологий.

Теперь факты и некоторые заключительные мысли. 

Наконец, давайте рассмотрим некоторые эмпирические данные, подтверждающие эту дискуссию. STM (Stomarket.com) — популярный ресурс в мире токенизированных реальных активов (RWA). Подобно Coinmarketcap.com, он консолидирует токены, их капитализацию, объемы и другие важные рыночные данные. 

Более внимательное изучение показывает, насколько меньше рынок токенизированных RWA по сравнению с рынком криптовалют. Капитализация STM из 465 токенов Real Property составляет 226 миллионов долларов США при объеме торгов всего 1,7 миллиона долларов США в день. Для сравнения, капитализация списка Coinmarketcap составляет 2,3 триллиона долларов США, а объем торгов в день составляет 72,6 миллиарда долларов США из более чем 8000 монет и токенов, перечисленных на веб-сайте (по состоянию на 14 мая 2024 года). Анализ Deloitte показывает более оптимистичные цифры — капитализация в 16,4 миллиарда долларов в 2022 году, согласно их исследованию, что по-прежнему в 140 раз меньше, чем в списке Coinmarketcap.

Подводя итог, секьюритизация не является революцией, а спекулятивный ажиотаж вокруг токенизации рынков недвижимости надуман. Блокчейн и другие технологии Web3 могут сделать секьюритизацию недвижимости более эффективной, если ввести более прогрессивные правила. Однако секьюритизированная недвижимость составляет лишь небольшую часть всего рынка недвижимости, поэтому повышение эффективности этого небольшого сегмента не имеет большого значения. 

Все права собственности, титулы и законные интересы фактически зафиксированы в государственных реестрах — старомодных земельных реестрах с бумажными транзакциями и бюрократическими службами регистрации и оформления прав собственности. Благодаря технологиям web3 экономические отношения могут стать трансграничными, онлайновыми, мгновенными и одноранговыми. Программируемые отношения уменьшают потребность в посредниках, т. е. агентах, юристах, нотариусах, перевозчиках и других регистраторах. 

Старый реестр представляет собой узкое место для будущего цифровой экономики, поскольку вся эта потенциальная эффективность сталкивается с устаревшей вялой системой. Инерция правительства по совершенствованию системы, то есть автоматизации и цифровизации, сдерживает дальнейшее развитие экономики. Фактически появление традиционно секьюритизированной и токенизированной недвижимости является своего рода ответом на эту неэффективность. Хотя, как было показано, это имеет незначительный эффект, не меняющий всей картины.

Подробнее: Токенизация недвижимости — путь к доступному домовладению | Мнение