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關於區塊鏈技術在房地產領域的應用，有很多想法。然而，一個經常被忽視的方面是土地登記。房地產代幣化將顛覆行業的大膽主張，本質上歸結爲通過證券代幣進行證券化。雖然這些想法有其可取之處，但我發現它們缺乏遠見，也沒有宣稱的那麼具有顛覆性。

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我的博士研究致力於開發下一代土地登記系統。我引入了“所有權代幣”的概念，這是一種新的資產類別，與證券代幣不同，它是一種實際的所有權記錄。區塊鏈技術的核心是一種數據庫。因此，區塊鏈可以更有效地管理所有權記錄，而不是在傳統的土地登記處（無論是紙質的還是電子的），我將在本文中進一步解釋。

爲什麼不是“許可”？

要解決下一代財產登記系統爲什麼應該使用區塊鏈技術，必須澄清對這項技術的一些誤解，然後強調其變革性特徵。

首先，分佈式賬本技術被廣泛地歸類爲“許可”賬本和“私有”賬本，這與嚴格學術標準下區塊鏈的原始定義並不一致。更重要的是，除了這種術語上的區別之外，許可賬本無法保證數據的不變性。而不變性是區塊鏈改變遊戲規則的關鍵特徵。

並非所有區塊鏈都是區塊鏈

1991 年，哈伯和斯托內塔引入了創建通過哈希相互連接的帶時間戳數據塊的方法。這種方法的目的不是保護數據，而是驗證數據的真實性，而且沒有證據表明它曾被稱爲“區塊鏈”。這個術語似乎最早出現在比特幣的開發者和其策劃者中本聰 (Satoshi Nakamoto) 中。中本聰的論文《比特幣：一種點對點的電子現金系統》提出使用哈伯和斯托內塔的方法作爲其技術的一個組成部分。通過將其與去中心化的共識機制相結合，他設計了一種在分佈式網絡中運行它的方法。這就是“區塊鏈”一詞的由來。

如今，隨着各種共識機制和分佈式賬本創建方法的出現，區塊鏈可以定義爲具有原生記賬單位（加密貨幣）和數據存儲功能的數字賬本。它以開放、競爭、去中心化的共識機制在分佈式網絡中運行。

許可型卡特爾分佈式賬本技術並非不可改變

許可式分佈式賬本（包括私有分佈式賬本）缺乏自由開放競爭的特徵。事實上，它們代表了相反的特徵；這些賬本在一個或多個控制節點的集中授權下運行。在集體治理場景中（涉及多個節點），它們可能在一定程度上採用去中心化的共識機制，但這僅適用於封閉的成員節點組。實際上，它們充當外部世界的集中式系統，類似於卡特爾。因此，並非每個區塊鏈都構成區塊鏈，儘管每個區塊鏈和分佈式賬本都採用了區塊鏈方法。

這些術語上的區別可能看起來很迂腐，只適用於理論討論；然而，它們對於理解更廣泛的含義至關重要。由於許可賬本缺乏不可篡改這一關鍵特性，它們無法保證數據不會被更改。控制節點作爲卡特爾，擁有網絡管理員的所有特權，控制訪問，並可能在必要時通過重寫甚至刪除鏈來更改數據。從這個角度來看，它與任何其他集中式技術並沒有根本區別。“區塊鏈”一詞經常被誤用於各種賬本技術，造成一種數據安全性極高的假象。

區塊鏈的根本優勢在於它能夠確保數據的不變性。不變性意味着任何人（包括負責登記的人）都不能以任何理由更改過去的交易和存儲的數據。區塊鏈的其他任何特性都不是升級土地登記系統的決定性因素，因爲人類歷史上沒有任何其他技術能夠確保這一點。例如，比特幣已經運行了 15 年以上，沒有任何其他公共系統可以做到這一點。涉及大公司（谷歌、Facebook、Twitter、亞馬遜、Visa、萬事達卡等）的數據泄露頻頻見諸報端，凸顯了區塊鏈技術的卓越安全性。

土地註冊處起什麼作用？

那麼，爲什麼保護可公開訪問的數字存儲中的數據至關重要？讓我們首先考慮土地管理局的主要功能。如果 Alice 和 Bob 簽訂了產權契約，其中一人丟失或篡改了她的文件，他們可能會對合同的真實性提出異議。他們需要第三方獨立存儲他們的文件作爲真相來源，這是任何國家登記機構的最低職責。

在區塊鏈出現之前，爲了確保這一功能，登記機構必須物理維護相關基礎設施，例如一座帶有過去紙質登記冊的架子和文件夾的檔案館，或一個使用相應軟件運行數據庫的數據中心。這兩種技術都存在漏洞，數據損壞或丟失可能是不可逆轉的。因此，它要求那些可以管理系統和做記錄的人的訪問權限受到嚴格限制。

註冊意味着將此功能限制在授權個人（如註冊員或公證人）的範圍內。相比之下，區塊鏈允許以電子方式維護註冊表，而不會出現此類漏洞，幾乎無限數量的用戶都可以在啓用區塊鏈的註冊表上直接輸入信息，而不會面臨數據庫崩潰的威脅。這僅適用於區塊鏈，而不適用於許可的 DLT。後者是公開的，無法抵禦嚴重的拒絕服務攻擊 (DDoS) 等；數據丟失的威脅與其他舊技術一樣大。

區塊鏈將如何改變房地產交易和登記？

舊制度要求將兩步分開：承諾交易和登記。第一步，相關各方簽署協議（產權契據）。第二步，他們將其帶到登記處，在登記處正式登記他們的契據，登記處是有關誰擁有什麼的真實來源。

在許多國家，成文法規定，所有權轉讓發生在官方機構登記契約時。如上所述，各方不得自行在登記處進行記錄，因爲中心化技術非常脆弱，很容易讓這種情況發生。區塊鏈代表着遊戲規則的改變，因爲歷史上第一次，它可以在沒有登記機構監督的情況下充當公正的事實來源。這意味着兩個獨立的行爲——協議和註冊——可以合併爲一個區塊鏈交易。在智能合約算法中執行的交易一旦在區塊鏈上發佈，就成爲一份權威的登記記錄。

維護基礎設施並不是土地管理局的唯一職能。在許多國家，登記不僅僅是記錄各方帶到土地局的東西。它需要覈實交易，在一些國家，交易必須經過公證人的審查。實現對第三方的獨立意味着要實現所有這些功能的自動化。只有這樣，我們才能通過支持 DAO、defi 和數字經濟其他方面的智能合約充分釋放可編程關係的優勢。

對於那些相信完全去中介化的人來說，壞消息是我們仍然需要註冊機構。似乎有很多情況都需要第三方權威機構，例如解決糾紛（因此，註冊機構可能需要執行法院裁決）、繼承或丟失私鑰（加密錢包），當所有者或繼承人無法訪問時。土地登記應用程序（我稱之爲區塊鏈房地產登記）需要以提供管理訪問權限的方式設計，以確保法治。然而，我估計十分之九的房地產交易不需要土地管理局的任何直接參與，因爲登記將成爲一個無縫和自動的程序。

概括

總之，傳統土地制度無法充分利用新興數字經濟（包括 DAO、dApp、defi 等）的創新潛力，因爲它們很脆弱，並且依賴土地當局和其他中介機構的監督，而這成爲發展的瓶頸。區塊鏈技術通過在去中心化、開放的公共基礎設施中保護數據、降低財產登記不可逆轉損失的風險以及爲中介職能自動化鋪平道路來解決這一問題。

區塊鏈遺產登記的概念說明了這種轉變，提出了一個系統，其中大多數交易可以在沒有人工干預的情況下自動驗證和註冊。但值得注意的是，區塊鏈本身並不能保證不變性；這取決於網絡的規模。較小的網絡可能容易受到某些類型的攻擊，而較大、更成熟的網絡通常更具彈性。因此，對於公共註冊中心來說，區塊鏈的選擇應該有利於那些擁有悠久歷史和龐大社區的人。

儘管如此，我還是主張通過跨區塊鏈協議採用多鏈系統。這種方法解決了與區塊鏈技術相關的常見問題，例如帶寬、可擴展性、交易速度和成本，使其成爲公共財產登記的可行解決方案。這個話題值得進一步討論。

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作者：奧列克西·科納舍維奇

Oleksii Konashevych 擁有法學、科學和技術博士學位，自 2016 年以來一直從事區塊鏈技術學術研究。他的博士論文重點研究區塊鏈上的房地產代幣化。2021 年，他受邀在澳大利亞參議院發表演講。他關於使用區塊鏈的新一代房地產登記處的研究結論被參議院“金融科技”特別委員會採納爲建議，並提交給國家內閣，以啓動與土地登記處的區塊鏈試點項目。他還是 YouTube 頻道“區塊鏈國家”的作者。