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关于区块链技术在房地产领域的应用，有很多想法。然而，一个经常被忽视的方面是土地登记。房地产代币化将颠覆行业的大胆主张，本质上归结为通过证券代币进行证券化。虽然这些想法有其可取之处，但我发现它们缺乏远见，也没有宣称的那么具有颠覆性。

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我的博士研究致力于开发下一代土地登记系统。我引入了“所有权代币”的概念，这是一种新的资产类别，与证券代币不同，它是一种实际的所有权记录。区块链技术的核心是一种数据库。因此，区块链可以更有效地管理所有权记录，而不是在传统的土地登记处（无论是纸质的还是电子的），我将在本文中进一步解释。

为什么不是“许可”？

要解决下一代财产登记系统为什么应该使用区块链技术，必须澄清对这项技术的一些误解，然后强调其变革性特征。

首先，分布式账本技术被广泛地归类为“许可”账本和“私有”账本，这与严格学术标准下区块链的原始定义并不一致。更重要的是，除了这种术语上的区别之外，许可账本无法保证数据的不变性。而不变性是区块链改变游戏规则的关键特征。

并非所有区块链都是区块链

1991 年，哈伯和斯托内塔引入了创建通过哈希相互连接的带时间戳数据块的方法。这种方法的目的不是保护数据，而是验证数据的真实性，而且没有证据表明它曾被称为“区块链”。这个术语似乎最早出现在比特币的开发者和其策划者中本聪 (Satoshi Nakamoto) 中。中本聪的论文《比特币：一种点对点的电子现金系统》提出使用哈伯和斯托内塔的方法作为其技术的一个组成部分。通过将其与去中心化的共识机制相结合，他设计了一种在分布式网络中运行它的方法。这就是“区块链”一词的由来。

如今，随着各种共识机制和分布式账本创建方法的出现，区块链可以定义为具有原生记账单位（加密货币）和数据存储功能的数字账本。它以开放、竞争、去中心化的共识机制在分布式网络中运行。

许可型卡特尔分布式账本技术并非不可改变

许可式分布式账本（包括私有分布式账本）缺乏自由开放竞争的特征。事实上，它们代表了相反的特征；这些账本在一个或多个控制节点的集中授权下运行。在集体治理场景中（涉及多个节点），它们可能在一定程度上采用去中心化的共识机制，但这仅适用于封闭的成员节点组。实际上，它们充当外部世界的集中式系统，类似于卡特尔。因此，并非每个区块链都构成区块链，尽管每个区块链和分布式账本都采用了区块链方法。

这些术语上的区别可能看起来很迂腐，只适用于理论讨论；然而，它们对于理解更广泛的含义至关重要。由于许可账本缺乏不可篡改这一关键特性，它们无法保证数据不会被更改。控制节点作为卡特尔，拥有网络管理员的所有特权，控制访问，并可能在必要时通过重写甚至删除链来更改数据。从这个角度来看，它与任何其他集中式技术并没有根本区别。“区块链”一词经常被误用于各种账本技术，造成一种数据安全性极高的假象。

区块链的根本优势在于它能够确保数据的不变性。不变性意味着任何人（包括负责登记的人）都不能以任何理由更改过去的交易和存储的数据。区块链的其他任何特性都不是升级土地登记系统的决定性因素，因为人类历史上没有任何其他技术能够确保这一点。例如，比特币已经运行了 15 年以上，没有任何其他公共系统可以做到这一点。涉及大公司（谷歌、Facebook、Twitter、亚马逊、Visa、万事达卡等）的数据泄露频频见诸报端，凸显了区块链技术的卓越安全性。

土地注册处起什么作用？

那么，为什么保护可公开访问的数字存储中的数据至关重要？让我们首先考虑土地管理局的主要功能。如果 Alice 和 Bob 签订了产权契约，其中一人丢失或篡改了她的文件，他们可能会对合同的真实性提出异议。他们需要第三方独立存储他们的文件作为真相来源，这是任何国家登记机构的最低职责。

在区块链出现之前，为了确保这一功能，登记机构必须物理维护相关基础设施，例如一座带有过去纸质登记册的架子和文件夹的档案馆，或一个使用相应软件运行数据库的数据中心。这两种技术都存在漏洞，数据损坏或丢失可能是不可逆转的。因此，它要求那些可以管理系统和做记录的人的访问权限受到严格限制。

注册意味着将此功能限制在授权个人（如注册员或公证人）的范围内。相比之下，区块链允许以电子方式维护注册表，而不会出现此类漏洞，几乎无限数量的用户都可以在启用区块链的注册表上直接输入信息，而不会面临数据库崩溃的威胁。这仅适用于区块链，而不适用于许可的 DLT。后者是公开的，无法抵御严重的拒绝服务攻击 (DDoS) 等；数据丢失的威胁与其他旧技术一样大。

区块链将如何改变房地产交易和登记？

旧制度要求将两步分开：承诺交易和登记。第一步，相关各方签署协议（产权契据）。第二步，他们将其带到登记处，在登记处正式登记他们的契据，登记处是有关谁拥有什么的真实来源。

在许多国家，成文法规定，所有权转让发生在官方机构登记契约时。如上所述，各方不得自行在登记处进行记录，因为中心化技术非常脆弱，很容易让这种情况发生。区块链代表着游戏规则的改变，因为历史上第一次，它可以在没有登记机构监督的情况下充当公正的事实来源。这意味着两个独立的行为——协议和注册——可以合并为一个区块链交易。在智能合约算法中执行的交易一旦在区块链上发布，就成为一份权威的登记记录。

维护基础设施并不是土地管理局的唯一职能。在许多国家，登记不仅仅是记录各方带到土地局的东西。它需要核实交易，在一些国家，交易必须经过公证人的审查。实现对第三方的独立意味着要实现所有这些功能的自动化。只有这样，我们才能通过支持 DAO、defi 和数字经济其他方面的智能合约充分释放可编程关系的优势。

对于那些相信完全去中介化的人来说，坏消息是我们仍然需要注册机构。似乎有很多情况都需要第三方权威机构，例如解决纠纷（因此，注册机构可能需要执行法院裁决）、继承或丢失私钥（加密钱包），当所有者或继承人无法访问时。土地登记应用程序（我称之为区块链房地产登记）需要以提供管理访问权限的方式设计，以确保法治。然而，我估计十分之九的房地产交易不需要土地管理局的任何直接参与，因为登记将成为一个无缝和自动的程序。

概括

总之，传统土地制度无法充分利用新兴数字经济（包括 DAO、dApp、defi 等）的创新潜力，因为它们很脆弱，并且依赖土地当局和其他中介机构的监督，而这成为发展的瓶颈。区块链技术通过在去中心化、开放的公共基础设施中保护数据、降低财产登记不可逆转损失的风险以及为中介职能自动化铺平道路来解决这一问题。

区块链遗产登记的概念说明了这种转变，提出了一个系统，其中大多数交易可以在没有人工干预的情况下自动验证和注册。但值得注意的是，区块链本身并不能保证不变性；这取决于网络的规模。较小的网络可能容易受到某些类型的攻击，而较大、更成熟的网络通常更具弹性。因此，对于公共注册中心来说，区块链的选择应该有利于那些拥有悠久历史和庞大社区的人。

尽管如此，我还是主张通过跨区块链协议采用多链系统。这种方法解决了与区块链技术相关的常见问题，例如带宽、可扩展性、交易速度和成本，使其成为公共财产登记的可行解决方案。这个话题值得进一步讨论。

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作者：奥列克西·科纳舍维奇

Oleksii Konashevych 拥有法学、科学和技术博士学位，自 2016 年以来一直从事区块链技术学术研究。他的博士论文重点研究区块链上的房地产代币化。2021 年，他受邀在澳大利亚参议院发表演讲。他关于使用区块链的新一代房地产登记处的研究结论被参议院“金融科技”特别委员会采纳为建议，并提交给国家内阁，以启动与土地登记处的区块链试点项目。他还是 YouTube 频道“区块链国家”的作者。