Після багатьох років різкого зростання мешканці квартир нарешті зітхнули з полегшенням, оскільки зростання орендної плати сповільнилося в деяких частинах країни. Але це полегшення, схоже, закінчується.

У кількох містах на північному сході та середньому заході, таких як Канзас-Сіті, штат Міссурі, і Вашингтон, округ Колумбія, цього року підвищиться орендна плата.

Незважаючи на те, що орендна плата за нові договори оренди майже не змінилася в США протягом останніх 12 місяців, згідно з більшістю даних щодо нерухомості та брокерськими фірмами, які їх відстежують, дані сильно спотворені Sunbelt, де рекордно висока пропозиція призвела до зниження орендної плати. у деяких містах спостерігається негативний приріст.

Примітка: Пояс Сонця стосується території від Каліфорнії на узбережжі Тихого океану на заході до Північної Кароліни на узбережжі Атлантичного океану на сході, до середньої течії річки Міссісіпі на півночі та до узбережжя Мексиканської затоки на півдні.

Зміни середньої місячної орендної плати для нових орендних угод за столичними регіонами порівняно з тим самим періодом минулого року

Найнедоступніший ринок продажу житла за останні десятиліття змушує все більше орендарів продовжувати свої договори оренди. Власники великих квартир кажуть, що менше орендарів виїжджають, щоб купити житло, через рекордні ціни на житло, обмежений асортимент і вищі ставки по іпотеці.

«Попит на оренду, безсумнівно, відновлюється, і ми вийшли з дна», — сказав Ігор Попов, головний економіст веб-сайту List List.

Значне зростання кількості робочих місць також відкриває двері орендодавцям для підвищення орендної плати. «Це дає їм можливість ціноутворення», — сказала Лінда Цай, аналітик нерухомості Jefferies.

Зростання орендної плати ускладнює боротьбу з інфляцією та може ускладнити Федеральному резерву зниження процентних ставок. Дані Міністерства праці показали, що минулого місяця інфляція була нижчою, ніж очікувалося, але перспектива того, що більше власників квартир підвищить орендну плату, може компенсувати падіння орендної плати в інших місцях.

Інфляція житла, яка в основному вимірює орендну плату, яка на місяці відстає від реальних ринкових умов, залишалася високою в травні на річному рівні 5,4%, свідчать дані.

Голова ФРС Пауелл сказав на прес-конференції після рішення про відсоткову ставку: «Ситуація з житлом складна. Найкраще, що ми можемо зробити для ринку житла, це знизити інфляцію, щоб ми могли знизити відсоткові ставки».

У той час як більшість аналітиків стверджують, що цього року темпи зростання цін на житло мають уповільнитися, деякі власники квартир кажуть, що найгірше зниження орендної плати позаду.

«Ми вважаємо, що ми, ймовірно, спостерігали найбільший негативний вплив на нові ціни на оренду», — сказав Тім Арго, виконавчий директор Mid-America Apartment Communities, інвестиційного тресту в нерухомість, під час травневої телефонної розмови про прибутки.

Компанія з управління квартирами Sunbelt знижує ціни на нові договори оренди. Але компанія заявила, що поглинання квартир у першому кварталі досягло найвищого рівня за два десятиліття.

Історична надлишок нових квартир стримує орендну плату вже більше року. Минулого року рівень вакантності квартир зріс, оскільки падіння попиту змусило орендодавців, особливо тих, хто має новобудови, стримувати зростання орендної плати.

Але тепер ринкові звіти показують, що багатоквартирні будинки не втратили стільки мешканців за останні місяці, як колись, і вільні квартири здаються в оренду швидкими темпами.

Головний операційний директор AvalonBay Communities Шон Бреслін сказав під час звіту про фінансові результати, що в першому кварталі цього року лише 7% мешканців нерухомості компанії планували купити житло. Це контрастує з довгостроковим середнім показником від 16% до 17%, сказав він.

Згідно з останніми звітами про прибутки, великі орендодавці підняли орендну плату за поновлення приблизно на 4% або більше. Це відповідає останнім історичним середнім значенням і перевищує загальний рівень інфляції.

Equity Residential, компанія з нерухомості, яка зосереджена на заможніших орендарях на прибережних ринках, заявила наприкінці квітня, що просить існуючих орендарів сплачувати майже 7% орендної плати.

Інвестиційні фірми, які прагнуть отримати гроші, знову скуповують великі портфелі квартир. Blackstone нещодавно погодився заплатити 10 мільярдів доларів за Apartment Income REIT, яка володіє нерухомістю на елітних прибережних ринках.

Інші інвестори більше зосереджені на житлі середнього ринкового рівня, їх не лякає надлишок будівництва, зосереджений переважно на ринку високого класу.

«Ми не конкуруємо безпосередньо з поставкою нових будинків», — сказав Сваруп Катурі, керуючий партнер інвестиційного гіганта Brookfield Property Group.

У травні Брукфілд витратив понад 1,5 мільярда доларів на придбання 7300 квартир у районі Сан-Белт, більшість з яких складали 30-річні житлові будинки в саду. Середня орендна плата за ці квартири становить близько 1700 доларів.

Брукфілд планує відремонтувати власність, підвищити орендну плату та збільшити грошовий прибуток більш ніж на 34% протягом наступних п’яти років, згідно з випуском облігацій із детальним описом бізнес-плану.

Різниця в місячній орендній платі між квартирами середнього класу та новими розкішними квартирами становить у середньому близько 570 доларів США, згідно з даними компанії CoStar, що займається нерухомістю. За словами CoStar, з 2019 року орендна плата за квартири середнього класу також зростає швидше, ніж орендна плата за квартири низького та високого класу.

Незважаючи на те, що орендна плата відскочила від дна, більшість аналітиків не вірять, що цього року відбудеться ще одне значне зростання орендної плати по всій країні. Брокерська компанія з комерційної нерухомості Newmark прогнозує, що орендна плата за нові договори оренди зросте на 2% по всій країні в 2024 році, що значно нижче двозначного зростання під час епідемії.

Лише в чотирьох столичних районах з населенням щонайменше 1 мільйон жителів — Луїсвілл, штат Кентуккі, Хартфорд, штат Коннектикут, Провіденс, штат Р. І., і Гонолулу — зафіксовано збільшення орендної плати за нові орендні послуги цього року, згідно зі списком квартир, на 5% або більше.

Тим часом очікується, що висока пропозиція продовжить обтяжувати орендну плату в містах Сан-Бельт, таких як Остін, штат Техас, Фенікс і Нешвілл, штат Теннессі, де нові орендні ставки в середньому все ще падають.

Жителям північного сходу США не так пощастило. Шрінівас Джаясвал сказав, що орендна плата за його квартиру з двома спальнями у Вест-Віндзорі, штат Нью-Джерсі, зросла більш ніж на 40% з 2018 року до 3100 доларів, починаючи з цього місяця. Останні цифри зросли на 9% порівняно з минулим роком.

«Я думав, що все піде на краще, але, схоже, це не так», — сказав Джаясвал.

Стаття передана з: Golden Ten Data