Розкриття інформації: погляди та думки, висловлені тут, належать виключно автору та не представляють погляди та думки редакції crypto.news.

Оскільки токенізація нерухомості набула популярності в криптоіндустрії, вона класифікується як цінний папір у більшості юрисдикцій із розвиненим фінансовим регулюванням, таких як Сполучені Штати, Європейський Союз, Велика Британія, Австралія та інші. У цій статті я зосереджусь на обмеженнях токенізації-сек’юритизації та досліджую, чому концепція токенізації має бути спрямована на оцифрування прав власності замість того, щоб проникати в саме серце земельних реєстрів. У моїй попередній статті я виклав ідею «токена права власності» та концепцію земельного реєстру наступного покоління — блокчейн-реєстр нерухомості.  Тепер давайте уважно розглянемо перспективи сек’юритизації, щоб проілюструвати, чому без перепроектування системи цифрова економіка не прогресуватиме.

You might also like: Земельні кадастри мають перейти на технологію блокчейн | Думка

Пояснення щодо сек’юритизації

Традиційно нерухомість розглядалася як цінний клас активів, але вона представляла проблеми для менших інвесторів через її неліквідний характер і значні вимоги до початкових інвестицій. Вважається, що технологія блокчейн пропонує перспективне рішення через токенізацію нерухомості. Ця широко поширена інтерпретація передбачає перетворення активів реального світу в цифрові токени, які можна продавати в блокчейні, таким чином розділяючи актив на менші, більш керовані одиниці. Такий підхід нібито робить інвестиції більш доступними та підвищує ліквідність нерухомості, оскільки ці токени можна легко торгувати на вторинних ринках.

Однак, незважаючи на те, що така токенізація привернула увагу, критичний аналіз її обмежень є важливим. Наступне дослідження виявляє недоліки цієї моделі та підкреслює, чому для забезпечення значущого прогресу необхідна ретельна перебудова земельної системи.

По суті, така токенізація є сек'юритизацією. Типова схема, дозволена фінансовим регулятором, передбачає створення спеціального фонду (SPV), наприклад, корпорації або трасту, де токени представляють акції або паї відповідно. У рідкісних випадках, коли токени не представляють ні того, ні іншого, такі цінні папери можуть підпадати під більшу категорію «інвестиційного продукту» або «схеми керованого інвестування», яка міститься в нормативних актах багатьох країн після справи SEC проти Хоуї в США в 1946 році. 

Економічно такий цінний папір зазвичай розумітиметься як чиясь обіцянка в обмін на готівку здійснити певне економічне підприємство, яке може призвести до прибутку. Таким чином, у цій угоді є дві сторони: той, хто щось обіцяє, і той, хто вкладає гроші. Щоб завершити цю картину, може існувати вторинний ринок, де такі цінні папери торгуються між тими, хто їх тримає, і тими, хто хоче їх придбати.

Коли мова заходить про економіку нерухомості, традиційно сек’юритизоване майно становить невелику частку загального ринку нерухомості. Наприклад, станом на 2023 рік ринкова капіталізація інвестиційних фондів нерухомості (REIT), що торгуються публічно, становила приблизно 1,4 трильйона доларів, що становить 1,3% від усієї вартості нерухомості в США, яка оцінюється в 113 трильйонів доларів. 

Джерело: NAREIT, Statista, надано автором

Ця невідповідність підкреслює, що сек'юритизована нерухомість утворює лише незначний сегмент ширшого ринку нерухомості. Обмеження випливає з правової природи таких відносин. Безпека – це економічний інтерес до чиєїсь власності (обіцянка, забезпечена юридичним інструментом). Той, хто володіє цінним папером, не є власником майна. Власник цінного паперу не користується всім пакетом законних прав; отже, його економічне застосування також обмежене.

Токен безпеки проти токена прав власності: маркер безпеки нерухомості представляє економічний інтерес власника в чужій власності. Жетон власності є фактичним записом права власності.

Чому#tothemoonне відбудеться

Починаючи з першої хвилі токенізації — також відомої як бум первинної пропозиції монет — у 2016-2017 роках, спостерігався невиправданий ажіотаж навколо токенізації нерухомості, що узгоджується з ажіотажем, який панує в криптоіндустрії. Токенізація пов'язана з потенціалом для отримання високих прибутків, які робляться на ринкових бульбашках. 

Токенізація нерухомості виступає як спосіб підвищення ліквідності нерухомості. Зазвичай пояснюють, що цифрові технології разом із фракціоналізацією зменшать бар’єри та зроблять цю інвестицію більш привабливою. Це, без сумніву, буде, але використання нерухомості як базового активу проектує поведінку базового активу. 

Ціни на нерухомість відрізняються від цін на фондових ринках компаній, де розширення бізнесу та інновації можуть призвести до різкого зростання акцій компанії. Зазвичай нерухомість не сильно коливається; до того ж навряд чи одна будівля буде стрімко дорожчати, а решта навколо неї залишаться такими ж. Зазвичай ринок нерухомості рухається в одній тенденції з деякими незначними розбіжностями від регіону до регіону.

REIT і токени нерухомості

Доцільно інтерполювати публічні інвестиційні фонди нерухомості (REIT). Інвестиційні трасти демократизують інвестиції в нерухомість шляхом зменшення бар'єрів, оскільки це акції компаній, які володіють нерухомістю, що торгується на біржах.

Очевидно, що щоденні доларові обсяги на ринках REIT значно нижчі, ніж на основних фондових біржах. Середній щоденний обсяг торгів (ADTV) на ринку акцій США перевищив 500 мільярдів доларів у 2023 році, тоді як публічні REITs часто мають обсяги в діапазоні 10 мільярдів доларів. 

Джерело: NAREIT, Russell Instruments, люб’язно надано автором

Крім того, ринки REIT демонструють меншу волатильність порівняно з більш широким фондовим ринком. Ця стабільність випливає з природи їхніх базових активів — нерухомості, — які зазвичай не зазнають драматичних короткострокових коливань цін. Найважливіше те, що публічні REITs відповідають загальній тенденції на ринку нерухомості. Ефективність REITs часто відображає ширші тенденції на ринку нерухомості, тому що на них впливають схожі економічні фактори, такі як процентні ставки, економічне зростання та вартість нерухомості.

Отже, загальний ажіотаж щодо токенізації нерухомості виглядає більш ірраціональним. Нерозумно очікувати, що токенізована власність принесе значні прибутки, тоді як, наприклад, решта ринку нерухомості стагнує. Тим не менш, з оцифруванням фінансів розумно очікувати зниження транзакційних витрат. Web3 та інші цифрові технології можуть зробити ринки безпеки більш прозорими та підзвітними, зробивши деякі бюрократичні процедури зайвими та застарілими. Таким чином, поява інновацій може зробити ринок REIT більш ефективним за умови, що уряд зменшить бюрократичну тяганину, щоб розкрити потенціал цифрових технологій.

А тепер факти та деякі висновки 

Нарешті, давайте дослідимо деякі емпіричні докази, які підтверджують цю дискусію. STM (Stomarket.com) є популярним ресурсом у світі токенізованих активів реального світу (RWA). Подібно до Coinmarketcap.com, він консолідує токени, їх капіталізацію, обсяги та інші важливі ринкові дані. 

Уважніше вивчення показує, наскільки меншим є ринок токенізованих RWA порівняно з ринком криптовалют. Капіталізація STM 465 токенів «Real Property» становить 226 мільйонів доларів із лише 1,7 мільйонами доларів обсягу торгів на день. Для порівняння, капіталізація списку Coinmarketcap становить 2,3 трильйона доларів США, а щоденний обсяг торгівлі понад 8000 монетами та токенами становить 72,6 мільярда доларів США (станом на 14 травня 2024 року). Аналіз Deloitte вказує на більш оптимістичні цифри — 16,4 мільярда доларів капіталізації у 2022 році, згідно з їхнім дослідженням, що все ще в 140 разів менше, ніж список Coinmarketcap.

Таким чином, сек’юритизація не є революцією, а спекулятивний ажіотаж навколо токенізації ринків нерухомості є надуманим. Блокчейн та інші технології web3 можуть зробити сек’юритизацію нерухомості більш ефективною, якщо їх запровадити з більш прогресивними правилами. Проте сек'юритизоване майно становить лише невелику частину всього ринку нерухомості, тому підвищення ефективності цього невеликого сегмента не має великого значення. 

Фактично всі майнові права, титули та законні інтереси зафіксовані в державних реєстрах — старомодних земельних реєстрах із паперовими транзакціями та бюрократичними службами реєстрації та прав власності. Завдяки технологіям web3 економічні відносини можуть стати транскордонними, онлайновими, миттєвими та рівноправними. Програмовані зв’язки зменшують потребу в посередниках, тобто агентах, юристах, нотаріусі, конвеїсантах та інших реєстраторах. 

Старий реєстр є вузьким місцем для майбутнього цифрової економіки, оскільки вся ця потенційна ефективність стикається зі старомодною млявою системою. Інертність уряду щодо вдосконалення системи, тобто автоматизації та оцифрування, гальмує подальший розвиток економіки. Фактично, поява традиційно сек’юритизованої та токенізованої нерухомості є своєрідною відповіддю на цю неефективність. Хоча, як було показано, це має маргінальний ефект, який не змінює загальної картини.

Докладніше: токенізація нерухомості — це шлях до доступного володіння будинком | Думка