После нескольких лет резкого роста жильцы квартир наконец-то вздохнули с облегчением, поскольку в некоторых частях страны рост арендной платы замедлился. Но это облегчение, похоже, подходит к концу.
В нескольких городах на северо-востоке и Среднем Западе, таких как Канзас-Сити, Миссури и Вашингтон, округ Колумбия, в этом году наблюдается повышение арендной платы.
Хотя арендная плата за новые объекты аренды в США за последние 12 месяцев была практически неизменной, согласно большинству данных по недвижимости и брокерским фирмам, которые их отслеживают, данные сильно искажаются из-за «Санбелта», где рекордно высокое предложение привело к снижению арендной платы в США. в некоторых городах наблюдается отрицательный рост.
Примечание. Под «солнечным поясом» понимается территория от Калифорнии на тихоокеанском побережье на западе до Северной Каролины на атлантическом побережье на востоке, до среднего течения реки Миссисипи на севере и до побережья Мексиканского залива на юге.
Изменения медианной ежемесячной арендной платы за новые объекты аренды по мегаполисам по сравнению с тем же периодом прошлого года
Самый недоступный за последние десятилетия рынок продажи жилья вынуждает все больше арендаторов продлевать договоры аренды. Владельцы больших квартир говорят, что меньше арендаторов, чем когда-либо, переезжают покупать дома из-за рекордных цен на жилье, ограниченных запасов и более высоких ставок по ипотечным кредитам.
«Спрос на аренду определенно восстанавливается, и мы вышли из дна», - сказал Игорь Попов, главный экономист листингового сайта Apartment List.
Сильный рост числа рабочих мест также открывает арендодателям возможность повысить арендную плату. «Это дает им возможность устанавливать цены», — говорит Линда Цай, аналитик по недвижимости в компании Jefferies.
Рост арендной платы усложняет борьбу с инфляцией и может затруднить снижение процентных ставок Федеральной резервной системой. Данные Министерства труда показали, что в прошлом месяце инфляция была ниже, чем ожидалось, но перспектива того, что больше владельцев квартир повысят арендную плату, может компенсировать падение арендной платы в других местах.
Жилищная инфляция, которая в основном измеряет арендную плату, которая на несколько месяцев отстает от реальных рыночных условий, оставалась высокой в мае на уровне 5,4% в год, как показали данные.
Председатель ФРС Пауэлл заявил на пресс-конференции после решения по процентной ставке: «Ситуация с жильем сложная. Лучшее, что мы можем сделать для рынка жилья, — это снизить инфляцию, чтобы мы могли снизить процентные ставки».
В то время как большинство аналитиков считают, что темпы роста цен на жилье в этом году должны еще замедлиться, некоторые владельцы квартир говорят, что худшее из снижения арендной платы уже позади.
«Мы думаем, что, вероятно, увидели самое большое негативное влияние на цены на новую аренду», — сказал Тим Арго, исполнительный директор Mid-America Apartment Communities, инвестиционного фонда недвижимости, во время майского отчета о прибылях и убытках.
Управляющая компания квартир Sun Belt снижает цены на новую аренду. Однако в компании заявили, что поглощение квартир в первом квартале достигло самого высокого уровня за последние два десятилетия.
Исторический избыток предложения новых квартир уже более года подавляет арендную плату. В прошлом году количество вакантных квартир выросло, поскольку падение спроса вынудило арендодателей, особенно тех, у кого есть новые постройки, сдерживать рост арендной платы.
Но теперь отчеты рынка показывают, что за последние месяцы многоквартирные дома потеряли не так много жителей, как раньше, а пустующие квартиры сдаются в аренду быстрыми темпами.
Главный операционный директор AvalonBay Communities Шон Бреслин заявил в ходе отчета о финансовых результатах, что в первом квартале этого года только 7% жителей объектов недвижимости компании планировали купить дом. Это контрастирует с долгосрочным средним показателем в 16–17%, сказал он.
Согласно недавним отчетам о прибылях и убытках, крупные арендодатели подняли арендную плату за продление примерно на 4% и более. Это соответствует последним историческим средним показателям и превышает общий уровень инфляции.
Equity Residential, компания по недвижимости, ориентированная на более состоятельных арендаторов на прибрежных рынках, заявила в конце апреля, что просит существующих арендаторов повысить арендную плату почти на 7%.
Инвестиционные компании, жаждущие обналичить деньги, снова скупают крупные портфели квартир. Blackstone недавно согласилась выплатить 10 миллиардов долларов за Apartment Income REIT, который владеет недвижимостью на элитных прибрежных рынках.
Другие инвесторы больше сосредоточены на жилье среднего класса, их не пугает избыток строительства, сосредоточенный в первую очередь на рынке элитного жилья.
«Мы не конкурируем напрямую с предложением нового жилья», — сказал Сваруп Катури, управляющий партнер инвестиционного гиганта Brookfield Property Group.
В мае Брукфилд потратил более 1,5 миллиарда долларов на приобретение 7300 квартир в Солнечном поясе, большинство из которых представляли собой 30-летние многоквартирные дома с садами. Средняя арендная плата за эти апартаменты составляет около 1700 долларов.
Согласно выпуску облигаций, подробно описывающему бизнес-план, Брукфилд планирует отремонтировать недвижимость, поднять арендную плату и увеличить денежную прибыль более чем на 34% в течение следующих пяти лет.
По данным компании CoStar, занимающейся недвижимостью, разница в ежемесячной арендной плате между квартирами среднего класса и более новыми роскошными квартирами составляет в среднем около 570 долларов. CoStar сообщила, что с 2019 года арендная плата за квартиры среднего класса также росла быстрее, чем арендная плата за квартиры низкого и высокого класса.
Хотя арендные ставки подскочили до нижнего уровня, большинство аналитиков не верят, что в этом году произойдет еще один значительный рост арендных ставок по всей стране. Брокерская компания по коммерческой недвижимости Newmark прогнозирует, что арендная плата за новые договоры аренды вырастет на 2% по всей стране в 2024 году, что значительно ниже двузначного роста во время эпидемии.
Только в четырех мегаполисах с населением не менее 1 миллиона человек — Луисвилле, Кентукки, Хартфорде, Коннектикуте, Провиденсе, Род-Айленд и Гонолулу — в этом году наблюдался средний рост арендной платы за новые договоры аренды, согласно данным Apartment List, на 5% и более.
Между тем, ожидается, что высокий уровень предложения продолжит оказывать давление на арендную плату в городах Солнечного пояса, таких как Остин, штат Техас, Феникс и Нэшвилл, штат Теннесси, где арендная плата за новую аренду в среднем все еще падает.
Жителям северо-востока США повезло меньше. Шринивас Джаясвал сказал, что арендная плата за его квартиру с двумя спальнями в Западном Виндзоре, штат Нью-Джерси, выросла более чем на 40% с 2018 года и достигла 3100 долларов, начиная с этого месяца. Последние цифры выросли на 9% по сравнению с прошлым годом.
«Я думал, что дела пойдут лучше, но, похоже, это не так», — сказал Джаясвал.
Статья пересылается из: Golden Ten Data
