• Proyek kripto yang didukung real estat Tangible memiliki hubungan bisnis yang dirahasiakan dengan saudara CEO, berdasarkan investigasi CoinDesk.

• Perusahaan milik saudaranya akan membeli properti dengan harga diskon dan kemudian menjualnya kepada Tangible dengan kenaikan harga setinggi-tingginya 21%.

• Peningkatan penjualan semacam itu tidak memiliki pembenaran, menurut profesor real estat Inggris yang meninjau temuan CoinDesk.

Seorang investor yang dikenal sebagai ZilAYO mulai melihat "tanda bahaya" dalam proyek real estat kripto Tangible seminggu sebelum bencana melanda pada Oktober 2023.

Sebelumnya, ZilAYO tidak pernah mengeluh. Ia telah menginvestasikan $50.000 dalam token andalan Tangible, USDR, sebuah stablecoin yang dirancang untuk diperdagangkan satu lawan satu dengan dolar AS.

Selain stabilitas, USDR menjanjikan hasil, dan hingga saat itu telah memberikan keduanya. Menurut perkiraan ZilAYO, "petani stablecoin yang tidak becus" seperti dirinya dapat meraup keuntungan "20-80%" dari USDR sebagian karena dukungannya: real estat yang menghasilkan sewa.

Tangible telah menghabiskan uang investor untuk membeli lebih dari 200 properti hunian guna mendukung USDR. Sewa penyewa menghasilkan sebagian dari hasil tersebut. Proyek tersebut berkembang pesat; pada awal Oktober 2023 Tangible mengajukan penawaran kepada perusahaan modal ventura dengan valuasi hampir $100 juta.

Segala sesuatunya berjalan begitu baik sehingga ZilAYO hanya tertawa kecil ketika ia menemukan sesuatu yang ganjil: Saudara CEO Tangible, Jagpal Singh, Joshvun Singh, menjalankan BMS Luna Stacks, sebuah perusahaan yang bergerak dalam bidang anggur berkualitas, emas batangan, dan real estat – aset yang diubah Tangible menjadi token.

"Saya secara membabi buta percaya" Tangible akan menjaga USDR tetap stabil, kata ZilAYO.

Meskipun demikian, ia menjualnya beberapa hari kemudian, setelah belajar dari bencana Terra-Luna bahwa hal-hal baik dalam stablecoin sering kali tidak bertahan lama.

Dia keluar tepat pada waktunya.

Pada 11 Oktober 2023, penarikan besar-besaran bank menguras cadangan likuiditas USDR, sehingga hanya menyisakan aset real estat yang tidak likuid. Investor panik; mereka tidak dapat menarik uang mereka. USDR jatuh dari $1 menjadi 50 sen.

Penurunan itu sudah diketahui banyak orang. Namun, ada cerita lain.

Investigasi CoinDesk mengungkap pengaturan rahasia dan menguntungkan saudara Singh: perusahaan Joshvun membeli properti dan segera menjualnya kepada perusahaan Jagpal – dan dengan demikian kepada investor USDR – dengan markup terkadang lebih dari 20%.

CoinDesk meninjau ratusan halaman dokumen, catatan pinjaman Inggris, dan daftar perusahaan serta tanah untuk mengungkap pengaturan bisnis tersembunyi.

Catatan tanah di Inggris menunjukkan bahwa penjualan tambahan tersebut mengalihkan setidaknya £875.590 dari kas USDR ke perusahaan-perusahaan milik kedua bersaudara itu, tetapi selisih sebenarnya bisa mencapai jutaan pound. Para investor membayar harganya; setiap kelebihan pembayaran diambil dari uang yang mereka simpan di kas USDR.

Seorang perwakilan Tangible mengatakan bahwa kenaikan harga tersebut "sudah diungkapkan sebelumnya" dan menutupi "biaya operasional." Perwakilan tersebut menolak untuk mengatakan di mana informasi ini dirilis, kapan atau oleh siapa.

Dalam sebuah pernyataan, Tangible mengatakan bahwa pihaknya telah "bekerja keras" untuk membuat investor USDR merasa puas. Perusahaan tersebut menolak untuk menjawab daftar pertanyaan terperinci, dengan mengatakan bahwa pihaknya "berfokus pada proses penebusan."

Joshvun Singh tidak menanggapi permintaan komentar hingga berita ini ditulis.

Sadarlah akan kenyataan

Para pendukung proyek "aset dunia nyata" (RWA) – yang merepresentasikan investasi konvensional sebagai token pada blockchain – berpikir kripto dapat memompa likuiditas ke sudut keuangan yang lebih tenang. Token lebih mudah dibeli dan dijual daripada akta kepemilikan rumah. Representasikan akta tersebut dengan token dan – BADA BING – siapa pun di dunia dapat memperdagangkannya secara instan.

Pada bulan yang sama ketika USDR anjlok, satu perusahaan memperkirakan RWA dapat berubah menjadi bisnis senilai $10 triliun pada tahun 2030. Namun, perusahaan-perusahaan Wall Street bergerak lambat, mengikuti setiap regulasi keuangan yang berlaku.

Sebaliknya, perusahaan kripto bersifat bebas. Berdasarkan blockchain publik, mereka menetapkan praktik terbaik mereka sendiri.

Tangible sebagian besar merupakan operasi Inggris. Namun, perusahaan ini menokenkan real estat lepas pantai, menghindari peraturan Inggris untuk REIT, atau perwalian investasi real estat.

Seorang karyawan pernah menyebut USDR sebagai "money REIT" di Discord. Para investor mengatakan kepada CoinDesk bahwa mereka menyukai USDR karena mereka menganggap kripto lebih unggul daripada pasar saham.

Blockchain "dapat memberi Anda gambaran yang lebih baik tentang apa yang sebenarnya Anda beli," kata seorang investor USDR yang dikenal dengan nama 1ceo.

Namun, REIT di Inggris juga transparan. Mereka menyediakan laporan keuangan terperinci kepada investor.

Sementara itu, Tangible menyembunyikan rincian hukum utama dari para investor yang berulang kali meminta bukti kepemilikan. Kepala Pemasaran Mike Slatkin pernah menyebut opini hukum perusahaan sebagai "keunggulan kompetitif" yang mahal untuk diperoleh.

Urusan keluarga

Pada tanggal 19 April 2023, sebuah perusahaan investasi khusus (SPV) Tangible yang dipimpin oleh Jagpal Singh membeli sebuah rumah dengan dua kamar tidur di Halifax, Inggris. Tangible menghapus nama penjual dalam catatan yang diberikannya kepada investor USDR, yang menunjukkan bahwa SPV tersebut membayar £167.782.

Bagi para investor, properti itu tampak seperti tawaran yang bagus. Harga pembeliannya di bawah penilaian terkini yang ditetapkan oleh Tangible, yang memperkirakan rumah itu dapat dijual seharga £170.000 "dalam transaksi yang wajar."

Itu lengannya pendek.

Kotak hitam menyembunyikan cerita lengkapnya: Perusahaan Joshvun Singh, BMS Luna Stacks, telah membeli rumah tersebut seharga £138.500 pada tanggal 19 April. Perusahaan tersebut segera menjual properti tersebut kepada SPV milik Jagpal seharga £167.782, kenaikan harga sebesar 21% pada hari yang sama.

"Kenaikan harga seperti itu pada hari yang sama, atau bahkan dalam waktu sesingkat itu, tampaknya tidak dapat dibenarkan dengan alasan apa pun," kata Tommaso Gabrieli, seorang profesor madya real estat di University College London.

Perusahaan investasi real estat biasanya menghindari pembelian rumah yang harganya melambung dari "pihak terkait" seperti perusahaan yang dikendalikan oleh saudara CEO, kata Nick Mansley, direktur eksekutif Pusat Penelitian Real Estat Universitas Cambridge.

Setelah meninjau markup Tangible yang tidak diungkapkan, Mansley menyimpulkan, "Sulit untuk membantah bahwa kepentingan investor telah didahulukan – yang memang seharusnya begitu."

'Markup yang tidak dapat dibenarkan'

Tangible mengaburkan markupnya di balik catatan penjualan yang disunting, penilaian dan biaya yang dipilih secara cermat.

Untuk mengupas hal ini, pertimbangkan Westcott House, sebuah gedung 24 apartemen di Hull, Inggris.

Pada akhir Juni 2023, Tangible menjual NFT yang mewakili kepemilikan manfaat dari 24 flat ke kas USDR senilai $2,32 juta dalam bentuk kripto, menurut data blockchain.

Catatan yang disunting sebagian menjelaskan angka tersebut: Pada tanggal 20 Juni, dua lusin SPV membayar £1,56 juta untuk 24 flat di gedung tersebut. Tangible menetapkan harga ini dalam dolar sebesar $2,06 juta. Perusahaan itu menambahkan $292.042 untuk berbagai biaya yang diungkapkan dengan jelas. Perusahaan itu menagih biaya akhir ke kas USDR.

Laporan penilaian yang diterbitkan oleh Tangible menyebutkan bahwa 24 flat tersebut bernilai £1,53 juta per 20 Juni. Bagi investor, SPV tersebut tampaknya hanya membayar premi sebesar 2,45% – yang tampaknya wajar.

Namun Tangible menyembunyikan hal lain.

Pertama, laporan lengkap penilai. Investor hanya dapat melihat "asumsi penilaian khusus" atas hak milik (istilah Inggris untuk bangunan dan tanahnya) jika 24 hak sewa (sewa jangka panjang) Westcott House dijual sebagian – sebuah proses yang dapat memakan waktu berbulan-bulan.

Kedua, identitas penjual: BTS TNFT LTD, sebuah perusahaan yang dipimpin oleh Jagpal, dihapus dari catatan Tangible. BTS TNFT memiliki hak milik atas Westcott House bahkan setelah menyerahkan 24 hak sewanya kepada Tangible SPV.

(Jagpal pada dasarnya menjual hak sewa tersebut kepada dirinya sendiri; pendaftaran bisnis di Inggris menunjukkan bahwa dia adalah pemegang saham tunggal BTS TNFT, yang juga merupakan pemegang saham tunggal Tangible SPV.)

Ketiga, meskipun tidak jelas kapan BTS membeli hak milik Westcott House, semua indikasi menunjukkan bahwa BTS membayar £1,425 juta sesaat sebelum menyerahkan hak sewa kepada Tangible SPV seharga £1,56 juta. Hingga November, BTS menilai hak milik tersebut sebesar £1,425 juta, menurut catatan Inggris, yang menurut Gabrieli mencerminkan harga yang telah dibayarkan.

Premi 10% "tampaknya merupakan kenaikan harga yang tidak dapat dibenarkan dalam jangka waktu yang pendek," kata Gabrieli. "Selain itu, hak milik harus memiliki valuasi yang lebih tinggi daripada hak sewa."

Sebuah bangunan dan tanahnya seharusnya bernilai lebih dari jumlah apartemennya.

Tab terakhir

Analisis CoinDesk terhadap catatan dari pendaftaran tanah Inggris menunjukkan kenaikan harga dari perusahaan Jagpal dan Joshvun menambahkan setidaknya £875.590 pada harga properti Tangible.

Meskipun informasi dalam registri tidak lengkap, data terperinci yang dirilis oleh Tangible pada tahun 2024 – setelah perusahaan itu berhenti membeli properti dan lama setelah USDR anjlok pada bulan Oktober 2023 – menunjukkan bahwa markup mungkin telah menelan biaya sebesar £2,5 juta.

Angka tersebut adalah jumlah selisih antara "harga yang disepakati" setiap properti (dibayar oleh BTS dan BMS) dan "harganya" (dibayar oleh SPV Berwujud). CoinDesk mengumpulkan data ini dari 207 NFT yang mewakili properti Inggris yang dimiliki oleh perbendaharaan USDR.

"Tangible menggunakan proses penjaminan emisi yang kuat untuk memastikan bahwa penilaian properti dan transaksi akhir dilakukan dengan standar akurasi dan integritas tertinggi," kata perusahaan itu sekarang di halaman pengungkapan yang tidak ada sebelum pertengahan tahun 2024.

Meskipun ada penyuntingannya, Tangible telah lama menyatakan di tempat lain bahwa mereka mengambil sumber properti dari BTS TNFT. Pengungkapan itu tidak menyebutkan adanya markup atau perusahaan Joshvun.

'Saya hanya meniru'

Setahun setelah USDR ambruk, investor masih menunggu uang mereka kembali. Tangible, yang sekarang dikenal sebagai re.al, harus terlebih dahulu melikuidasi hampir 200 properti di Inggris yang bernilai hampir £27 juta.

Ke-24 flat di Westcott House menggarisbawahi betapa sulitnya mendapatkan kembali biaya. Perusahaan Jagpal Singh menjual hak sewa dengan harga di atas harga pasar pada hari yang sama saat penilaian – suatu prestasi, mengingat laporan tersebut memperkirakan penjualan bisa memakan waktu hingga dua tahun.

Seberapa cepat, dan berapa banyak, Tangible dapat melikuidasi propertinya ketika pada hakikatnya, properti tersebut tidak dijual kepada dirinya sendiri?

CoinDesk berbicara kepada tujuh investor lama di USDR. Semua kecuali satu mengatakan mereka tidak akan menyentuh token tersebut jika mereka tahu Tangible membeli properti yang di-markup dari entitas terkait.

Pengungkapan setelah kejadian tidak cukup, kata seorang pembangun DeFi yang menginvestasikan $8.000 ke USDR pada awal tahun 2023 dan yang meminta untuk tetap anonim untuk menjaga hubungan profesional. Sebelum berinvestasi, ia melakukan uji tuntas atas dukungan real estat USDR dan bahkan meminta bukti bahwa Tangible memiliki apa yang diklaimnya.

"Asumsi saya sebagai warga Web3" adalah bahwa Tangible akan bertindak setransparan blockchain yang menjadi dasar USDR, kata investor tersebut. "Jika ada biaya, Anda akan menerima biaya tersebut dan bersikap transparan tentang hal itu."

Yang lain tidak begitu berhati-hati. Seorang investor yang dikenal dengan nama Donk3ynuts mengatakan bahwa dia tidak meninjau dokumen apa pun sebelum menginvestasikan "ribuan dolar" ke USDR.

"Saya tidak membaca omong kosong itu. Saya hanya meniru," kata Donk3ynuts.

'Tidak tahu'

Pingu1 telah menjadi moderator berbayar Discord milik Tangible sejak Maret dan menjadi investor di USDR lebih lama lagi. Dalam sebuah wawancara, Pingu1 mengatakan bahwa ia masih tetap setia.

Karyawan yang nyata punya "banyak waktu untuk menghilang begitu saja seperti yang dialami banyak tim lainnya," katanya.

Namun, Pingu1 mengatakan bahwa ia "tidak tahu bagaimana perusahaan itu beroperasi." Ia ingin kejelasan tentang tuduhan-tuduhan ini seperti investor lain yang mempertaruhkan puluhan ribu dolar.

"Saya tidak tahu bagaimana [sebuah] REIT beroperasi, jadi yang bisa saya lakukan adalah 'percaya' pada tim, membaca dokumen dan white paper, memverifikasi kontrak, dan berharap yang terbaik," kata Pingu1.

Donk3ynuts belum siap untuk menerima regulasi keuangan, bahkan setelah ditipu oleh Tangible.

"Anda akan memiliki aktor yang baik, tetapi juga aktor yang buruk," kata Donk3ynuts, seraya menambahkan, "Tokenisasi RWA adalah hal baru, jadi ini adalah bagian dari pertumbuhan industri."