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Il existe de nombreuses idées sur l’utilisation de la technologie blockchain dans l’immobilier. Cependant, un aspect souvent négligé est le cadastre. L’affirmation audacieuse selon laquelle la tokenisation de l’immobilier va perturber le secteur se résume essentiellement à la titrisation via des jetons de sécurité. Même si de telles idées ont du mérite, j’ai trouvé qu’elles manquaient de perspective et qu’elles n’étaient pas aussi perturbatrices qu’on le prétend.

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Mes recherches doctorales étaient consacrées au développement d’un système d’enregistrement foncier de nouvelle génération. J'ai introduit le concept de « jeton de titre », une nouvelle classe d'actifs qui, contrairement aux jetons de sécurité, sert de véritable enregistrement de propriété. La technologie Blockchain, à la base, fonctionne comme un type de base de données. Par conséquent, au lieu de conserver les enregistrements de titres de propriété dans un registre foncier traditionnel, que ce soit sur papier ou électroniquement, la blockchain peut gérer cela plus efficacement, comme je l'expliquerai plus en détail dans cet article.

Pourquoi pas « autorisé » ?

Pour comprendre pourquoi le système d’enregistrement immobilier de nouvelle génération devrait utiliser la technologie blockchain, il est essentiel de clarifier certaines idées fausses sur cette technologie, puis de mettre en évidence ses caractéristiques transformatrices.

Premièrement, la catégorie des technologies de registres distribués, généralement qualifiées de registres « autorisés » et « privés », ne correspond pas à la définition originale des blockchains selon des normes académiques rigoureuses. Plus important encore, au-delà de cette distinction terminologique, les registres autorisés ne peuvent garantir l’immuabilité des données. Et l’immuabilité est une caractéristique essentielle de la blockchain qui change la donne.

Toutes les chaînes de blocs ne constituent pas la blockchain

La méthode de création de blocs de données horodatés interconnectés par hachages a été introduite par Haber et Stornetta en 1991. Cette méthode ne vise pas à protéger les données mais à vérifier leur authenticité, et rien ne prouve qu'elle ait jamais été qualifiée de « blockchain ». Ce terme semble être apparu pour la première fois parmi les développeurs de Bitcoin et son cerveau, Satoshi Nakamoto. L’article de Nakamoto, « Bitcoin : A Peer-to-Peer Electronic Cash System », propose d’utiliser la méthode de Haber et Stornetta comme l’un des composants de sa technologie. En combinant cela avec un mécanisme de consensus décentralisé, il a conçu une méthode pour le faire fonctionner au sein d'un réseau distribué. C’est ce qui a donné naissance au terme « blockchain ».

Aujourd'hui, avec une variété de mécanismes de consensus et d'approches pour la création de registres distribués, la blockchain peut être définie comme un registre numérique doté d'une unité de compte native (crypto-monnaie) et de capacités de stockage de données. Il fonctionne dans un réseau distribué avec un mécanisme de consensus ouvert, compétitif et décentralisé.

Les DLT de cartel autorisés ne sont pas immuables

Les registres distribués autorisés, y compris les registres privés en tant que sous-ensemble, ne disposent pas de la fonctionnalité de concurrence ouverte et gratuite. En fait, ils représentent le contraire ; ces registres fonctionnent sous l'autorité centralisée d'un ou plusieurs nœuds de contrôle. Dans les scénarios de gouvernance collective (impliquant plus d’un nœud), ils peuvent recourir dans une certaine mesure à un mécanisme de consensus décentralisé, mais cela ne s’applique qu’au sein du groupe fermé de nœuds membres. En effet, ils agissent comme un système centralisé pour le monde extérieur et ressemblent à un cartel. Par conséquent, toutes les chaînes de blocs ne constituent pas une blockchain, bien que chaque blockchain et registre distribué utilise la méthode du chaînage de blocs.

Ces distinctions terminologiques peuvent sembler pédantes et pertinentes uniquement pour les discussions théoriques ; cependant, ils sont cruciaux pour comprendre les implications plus larges. Comme les registres autorisés ne disposent pas de la caractéristique cruciale de l’immuabilité, ils ne peuvent pas garantir que les données ne seront pas modifiées. Le ou les nœuds de contrôle, agissant comme un cartel, disposent de tous les privilèges d'un administrateur réseau, contrôlant l'accès et modifiant potentiellement les données en réécrivant voire en supprimant la chaîne si nécessaire. De ce point de vue, elle ne diffère pas fondamentalement de toute autre technologie centralisée. Le terme « blockchain » est souvent appliqué à tort à diverses technologies de registre, créant une fausse perception d’une sécurité exceptionnelle des données.

L’avantage fondamental de la blockchain est sa capacité à garantir l’immuabilité des données. L'immuabilité signifie que personne, y compris les responsables du registre, ne peut modifier les transactions passées et les données stockées pour quelque raison que ce soit. Aucune autre caractéristique de la blockchain n’est décisive pour l’amélioration des systèmes de cadastre, car aucune autre technologie dans l’histoire de l’humanité ne pourrait le garantir. Par exemple, Bitcoin fonctionne sans compromis depuis plus de 15 ans, une affirmation qu’aucun autre système public ne peut faire valoir. Les nouvelles fréquentes de violations de données impliquant de grandes entreprises soulignent (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard, etc.) la sécurité supérieure de la technologie blockchain.

A quoi sert le cadastre ?

Alors, pourquoi est-il crucial de sécuriser les données dans un stockage numérique accessible au public ? Considérons d’abord la fonction première d’une autorité foncière. Si Alice et Bob signent un titre de propriété et que l'un d'eux perd ou altère son document, ils pourraient contester l'authenticité de leur contrat. Ils ont besoin d’un tiers pour stocker de manière indépendante leur document en tant que source de vérité, ce qui constitue le rôle minimum de l’autorité d’enregistrement dans n’importe quel pays.

Avant la blockchain, pour garantir cette fonction, l'organisme de registre devait entretenir physiquement l'infrastructure appropriée, comme par exemple un bâtiment d'archives avec des racks et des dossiers pour le registre papier du passé ou un centre de données exploitant une base de données avec le logiciel correspondant. L’une ou l’autre technologie était vulnérable et la corruption ou la perte de données pouvait être irréversible. Ainsi, cela nécessitait un accès très limité pour ceux qui pouvaient administrer le système et créer des enregistrements.

L'enregistrement signifiait restreindre cette fonction aux personnes autorisées comme les greffiers ou les notaires. En revanche, la blockchain permet aux registres d'être tenus électroniquement sans de telles vulnérabilités, permettant ainsi à un nombre pratiquement illimité d'utilisateurs d'effectuer eux-mêmes des entrées directes dans un registre compatible avec la blockchain sans risquer de faire planter la base de données. Cela s'applique uniquement à la blockchain, pas aux DLT autorisés. Ces derniers, étant exposés publiquement, ne seraient pas en mesure de résister à de graves attaques par déni de service (DDoS) et autres ; la perte de données est autant une menace qu’avec d’autres technologies plus anciennes.

Comment la blockchain va-t-elle transformer les transactions immobilières et l’enregistrement ?

L’ancien système exigeait la séparation de deux actes : s’engager dans une transaction puis l’enregistrer. Dans le premier acte, les parties concernées signent leur accord (le titre de propriété). Ensuite, dans le deuxième acte, ils l'apportent au greffier pour que leur acte soit officiellement enregistré dans le registre, qui sert de source de vérité sur qui possède quoi.

Dans de nombreux pays, les lois stipulent que le moment de la transmission du titre est considéré comme survenant lorsque l'acte est enregistré par un organisme officiel. Les parties ne sont pas autorisées à inscrire elles-mêmes leurs actes dans le registre, comme expliqué ci-dessus, car la technologie centralisée est tout simplement suffisamment fragile pour permettre cela. La blockchain change la donne car, pour la première fois dans l’histoire, elle peut servir de source impartiale de vérité sans la surveillance de l’autorité d’enregistrement. Cela signifie que les deux actes distincts – l’accord et l’enregistrement – ​​peuvent fusionner en une seule transaction blockchain. Une transaction exécutée dans les algorithmes d'un contrat intelligent, une fois publiée sur la blockchain, sert d'enregistrement de registre définitif.

L’entretien des infrastructures n’est pas la seule fonction de l’autorité foncière. Dans de nombreux pays, l'enregistrement implique bien plus que le simple enregistrement de ce que les parties apportent au bureau foncier. Cela nécessite une vérification de la transaction et, dans certains pays, la transaction doit être examinée par un notaire. Obtenir l’indépendance vis-à-vis des tiers impliquerait d’automatiser toutes ces fonctions. Ce n'est qu'alors que nous pourrons pleinement profiter des avantages des relations programmables grâce à des contrats intelligents qui activent les DAO, les défi et d'autres facettes de l'économie numérique.

La mauvaise nouvelle pour ceux qui croient à la désintermédiation totale, c’est que nous aurons toujours besoin du bureau d’enregistrement. Il semble qu'il existe de nombreuses situations dans lesquelles un tiers faisant autorité est nécessaire, par exemple pour résoudre des litiges (le bureau d'enregistrement peut donc devoir exécuter une décision de justice), en cas d'héritage ou de perte de clés privées (portefeuille cryptographique), lorsque le propriétaire ou le successeur ne peut pas y accéder. L'application de registre foncier, que j'appelle Blockchain Estate Registry, doit être conçue de manière à fournir un accès administratif pour garantir l'état de droit. Pourtant, j’estime que neuf transactions immobilières sur dix ne nécessiteront aucune participation directe de l’autorité foncière, car l’enregistrement deviendra une procédure transparente et automatique.

Résumé

En résumé, les systèmes fonciers traditionnels ne peuvent pas exploiter pleinement le potentiel d'innovation de l'économie numérique émergente, avec ses DAO, dApps, defi, etc., car ils sont vulnérables et dépendants de la supervision des autorités foncières et d'autres intermédiaires, qui deviennent des goulots d'étranglement pour les entreprises. progrès. La technologie Blockchain résout ce problème en sécurisant les données dans une infrastructure publique décentralisée et ouverte, en atténuant le risque de perte irréversible dans les registres de propriété et en ouvrant la voie à l'automatisation des fonctions intermédiaires.

Le concept du Blockchain Estate Registry illustre ce changement, en proposant un système dans lequel la plupart des transactions peuvent être automatiquement vérifiées et enregistrées sans intervention humaine. Il est toutefois important de noter que la blockchain ne garantit pas en soi l’immuabilité ; cela dépend de l’échelle du réseau. Les réseaux plus petits peuvent être sensibles à certains types d'attaques, tandis que les réseaux plus grands et mieux établis sont généralement plus résilients. Par conséquent, pour les registres publics, le choix de la blockchain devrait favoriser ceux qui ont une histoire de longue date et une communauté importante.

Néanmoins, je plaide pour l'adoption d'un système multi-chaînes via un protocole cross-blockchain. Cette approche répond aux préoccupations courantes liées à la technologie blockchain, telles que la bande passante, l'évolutivité, la vitesse des transactions et le coût, ce qui en fait une solution viable pour les registres de propriété publique. Ce sujet mérite une discussion plus approfondie.

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Auteur : Oleksii Konashevych

Oleksii Konashevych est titulaire d'un doctorat. en droit, sciences et technologie et est chercheur universitaire en technologie blockchain depuis 2016. Son doctorat. thèse axée sur la tokenisation de l'immobilier sur la blockchain. En 2021, il a été invité à prendre la parole au Sénat australien. Les conclusions de ses recherches sur un registre de propriété de nouvelle génération utilisant la blockchain ont été adoptées comme recommandations par le comité spécial du Sénat « Fintech » et ont été présentées au Cabinet national pour lancer un projet pilote de blockchain avec le registre foncier. Il est également l'auteur de la chaîne YouTube « Blockchain State ».