Después de años de fuertes aumentos, los habitantes de apartamentos finalmente están dando un suspiro de alivio a medida que los aumentos de los alquileres se han desacelerado en algunas partes del país. Pero ese alivio parece estar llegando a su fin.

Varias ciudades del noreste y el medio oeste, como Kansas City, Missouri y Washington, D.C., están experimentando aumentos en los alquileres este año.

Si bien los alquileres para nuevos arrendamientos se mantuvieron casi estables en los EE. UU. durante los últimos 12 meses, según la mayoría de los datos inmobiliarios y las firmas de corretaje que los rastrean, los datos están muy sesgados por el Sunbelt, donde una oferta récord ha hecho bajar los alquileres en En algunas ciudades hay un crecimiento negativo.

Nota: El Cinturón del Sol se refiere al área desde California en la costa del Pacífico en el oeste hasta Carolina del Norte en la costa atlántica en el este, hasta el curso medio del río Mississippi en el norte y hasta la costa del Golfo en el sur.

Cambios en la renta mensual media para nuevos arrendamientos por área metropolitana en comparación con el mismo período del año pasado

El mercado de venta de viviendas más inasequible en décadas está obligando a más inquilinos a renovar sus contratos de arrendamiento. Los propietarios de apartamentos grandes dicen que cada vez menos inquilinos se mudan a comprar casas debido a los precios récord de las viviendas, el inventario limitado y las tasas hipotecarias más altas.

"La demanda de alquileres definitivamente se está recuperando y ya estamos fuera del fondo", dijo Igor Popov, economista jefe del sitio web de cotizaciones Apartment List.

El fuerte crecimiento del empleo también abre la puerta a que los propietarios aumenten los alquileres. "Les da poder de fijación de precios", dijo Linda Tsai, analista de bienes raíces de Jefferies.

El aumento de los alquileres complica la lucha contra la inflación y podría dificultar que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés. Los datos del Departamento de Trabajo mostraron que la inflación fue menor de lo esperado el mes pasado, pero la perspectiva de que más propietarios de apartamentos aumenten los alquileres podría compensar la caída de los alquileres en otros lugares.

La inflación de la vivienda, que mide principalmente los alquileres que están por detrás de las condiciones reales del mercado durante meses, se mantuvo alta en mayo a una tasa anual del 5,4%, mostraron los datos.

El presidente de la Reserva Federal, Powell, dijo en una conferencia de prensa después de la decisión sobre las tasas de interés: "La situación inmobiliaria es compleja. Lo mejor que podemos hacer por el mercado inmobiliario es reducir la inflación para poder bajar las tasas de interés".

Si bien la mayoría de los analistas dicen que el ritmo de aumento de los precios de las viviendas debería desacelerarse aún más este año, algunos propietarios de apartamentos dicen que lo peor de la caída de los alquileres ya pasó.

"Creemos que probablemente hemos visto el mayor impacto negativo en los precios de los nuevos arrendamientos", dijo Tim Argo, ejecutivo de Mid-America Apartment Communities, un fideicomiso de inversión en bienes raíces, en una conferencia telefónica sobre resultados de mayo.

La empresa de gestión de apartamentos Sun Belt ha estado bajando los precios de los nuevos arrendamientos. Pero la compañía dijo que la absorción de departamentos en el primer trimestre alcanzó su nivel más alto en dos décadas.

Un exceso histórico de oferta de apartamentos nuevos ha estado suprimiendo los alquileres durante más de un año. Las tasas de desocupación de apartamentos aumentaron el año pasado, ya que la caída de la demanda obligó a los propietarios, especialmente aquellos con nuevos desarrollos, a frenar los aumentos de los alquileres.

Pero ahora los informes del mercado muestran que los edificios de apartamentos no han perdido tantos residentes en los últimos meses como antes, y las unidades desocupadas se están alquilando a un ritmo rápido.

El director de operaciones de AvalonBay Communities, Sean Breslin, dijo en la conferencia telefónica sobre resultados que en el primer trimestre de este año, sólo el 7% de los residentes de las propiedades de la compañía planeaban comprar una casa. Eso contrasta con el promedio a largo plazo del 16% al 17%, dijo.

Los grandes propietarios han aumentado los alquileres de renovación en aproximadamente un 4% o más, según declaraciones de resultados recientes. Esto es consistente con los promedios históricos recientes y por encima de la tasa de inflación general.

Equity Residential, una empresa de bienes raíces que se enfoca en inquilinos más ricos en los mercados costeros, dijo a fines de abril que estaba pidiendo a los inquilinos existentes que pagaran un aumento de alquiler de casi el 7%.

Las empresas de inversión deseosas de retirar dinero están comprando nuevamente grandes carteras de apartamentos. Blackstone acordó recientemente pagar 10 mil millones de dólares por Apartment Income REIT, que posee propiedades en mercados costeros de alto nivel.

Otros inversores están más centrados en viviendas del mercado medio, sin dejarse intimidar por el exceso de construcción concentrado principalmente en el mercado de alto nivel.

"No estamos compitiendo directamente con la nueva oferta de viviendas", dijo Swarup Katuri, socio director del gigante inversor Brookfield Property Group.

En mayo, Brookfield gastó más de 1.500 millones de dólares para adquirir 7.300 apartamentos en Sun Belt, la mayoría de los cuales eran edificios de apartamentos con jardín de 30 años de antigüedad. El alquiler medio de estos apartamentos ronda los 1.700 dólares.

Brookfield planea renovar las propiedades, aumentar los alquileres y aumentar las ganancias en efectivo en más de un 34% durante los próximos cinco años, según una emisión de bonos que detalla el plan de negocios.

La diferencia en el alquiler mensual entre los apartamentos de gama media y los apartamentos de lujo más nuevos promedia unos 570 dólares, según la firma de datos inmobiliarios CoStar. CoStar dijo que los alquileres de apartamentos de gama media también han aumentado más rápido que los alquileres de apartamentos de gama baja y alta desde 2019.

Aunque los alquileres se han recuperado desde abajo, la mayoría de los analistas no creen que haya otro aumento significativo de los alquileres a nivel nacional este año. La correduría de bienes raíces comerciales Newmark predice que los alquileres de nuevos arrendamientos aumentarán un 2% en todo el país en 2024, muy por debajo de los aumentos de dos dígitos durante la epidemia.

Sólo cuatro áreas metropolitanas con poblaciones de al menos 1 millón (Louisville, Kentucky, Hartford, Connecticut, Providence, Rhode Island y Honolulu) experimentaron aumentos promedio en el alquiler de nuevos arrendamientos este año, según muestran los datos de Apartment List.

Mientras tanto, se espera que la elevada oferta siga pesando sobre los alquileres en ciudades del Sun Belt como Austin, Texas, Phoenix y Nashville, Tennessee, donde los nuevos alquileres siguen cayendo en promedio.

Los residentes del noreste de Estados Unidos no tienen tanta suerte. Srinivas Jayaswal dijo que el alquiler de su apartamento de dos habitaciones en West Windsor, Nueva Jersey, ha aumentado más del 40% desde 2018, a $3,100 a partir de este mes. Las últimas cifras suponen un aumento del 9% respecto al año pasado.

"Pensé que las cosas iban a mejorar, pero no parece que así sea", dijo Jayaswal.

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