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隨着房地產通證化在加密行業獲得關注，在大多數金融監管完善的司法管轄區（例如美國、歐盟、英國、澳大利亞等）中，房地產通證化都被歸類爲證券。在本文中，我將重點討論通證化-證券化的侷限性，並探討爲什麼通證化的概念應該旨在數字化產權，而不是深入土地登記的核心。在我之前的文章中，我概述了“所有權通證”的概念和下一代土地登記處——區塊鏈房地產登記處的概念。現在，讓我們仔細研究一下證券化的前景，以說明爲什麼不重新設計系統，數字經濟就不會進步。

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證券化解釋

傳統上，房地產被視爲一種有價值的資產類別，但由於其流動性差且前期投資要求高，給小投資者帶來了挑戰。人們普遍認爲，區塊鏈技術通過房地產代幣化提供了一個有前途的解決方案。這種廣泛的解釋涉及將現實世界的資產轉換爲可在區塊鏈上交易的數字代幣，從而將資產細分爲更小、更易於管理的單位。據稱，這種方法使投資更容易獲得，並提高了房地產的流動性，因爲這些代幣可以在二級市場上輕鬆交易。

然而，儘管這種代幣化已經引起人們的關注，但對其侷限性的批判性審視是必不可少的。以下審查揭示了這種模式的不足之處，並強調了爲什麼徹底重新設計土地系統對於確保有意義的進展至關重要。

本質上，這種代幣化代表着證券化。金融監管機構授權的典型計劃涉及創建特殊目的載體 (SPV)，例如公司或信託，其中代幣分別代表股份或單位。在極少數情況下，當代幣不代表上述任何一種時，這種證券可以歸入更大的類別“投資產品”或“管理投資計劃”，自 1946 年美國 SEC 訴豪威案以來，許多國家的法規中都存在此類類別。

從經濟學角度來看，這種證券通常被理解爲某人承諾以現金換取某種經濟投資，從而可能帶來利潤。因此，這筆交易有兩個方面：承諾某事的人和投資人。爲了完善這一圖景，可以有一個二級市場，持有者和想要購買這些證券的人在此交易這些證券。

就房地產經濟而言，傳統上證券化的房地產僅佔整個房地產市場的一小部分。例如，截至 2023 年，美國公開交易的房地產投資信託 (REIT) 的市值約爲 1.4 萬億美元，佔美國整個房地產價值的 1.3%，估計爲 113 萬億美元。

資料來源：NAREIT、Statista，作者提供

這種差異凸顯出證券化房地產僅佔整個房地產市場的一小部分。這種限制源於這種關係的法律性質。擔保是對某人財產的經濟利益（以法律文書擔保的承諾）。持有擔保的人不是財產所有人。擔保持有人不享有全部法律權利；因此，其經濟應用也受到限制。

證券代幣與所有權代幣：房地產證券代幣代表持有者對他人財產的經濟利益。所有權代幣是財產權的實際記錄。

爲什#tothemoon不會發生

從 2016-2017 年的第一波代幣化（也稱爲首次代幣發行熱潮）開始，房地產代幣化就出現了不合理的興奮，這與加密行業整體存在的炒作相一致。代幣化與高額利潤的潛力相關，而高額利潤是在市場泡沫中產生的。

房地產代幣化被提倡作爲增加不動產流動性的一種方式。通常的解釋是，數字技術加上碎片化將減少障礙並使這種投資更具吸引力。毫無疑問，它會，但以房地產爲基礎資產會投射出基礎資產的行爲。

房地產價格與公司股票市場不同，在公司股票市場中，業務擴張和創新可以使公司股價飆升。通常，房地產不會大幅波動；而且，一棟建築的價格迅速上漲而其周圍的其他建築價格保持不變的情況不太可能發生。通常，房地產市場走勢一致，不同地區之間會略有差異。

REIT 和不動產代幣

引入公開上市的房地產投資信託 (REIT) 是合理的。投資信託通過減少障礙使房地產投資民主化，因爲這些是交易所交易的擁有不動產的公司股票。

顯然，房地產投資信託基金 (REIT) 市場的每日美元交易量遠低於主要證券交易所。2023 年，美國股票市場的平均每日交易量 (ADTV) 超過 5000 億美元，而公開交易的房地產投資信託基金 (REIT) 的交易量通常在 100 億美元左右。

資料來源：NAREIT、Russell Instruments，作者提供

此外，與更廣泛的股票市場相比，REIT 市場的波動性較低。這種穩定性源於其基礎資產（房地產）的性質，房地產通常不會經歷劇烈的短期價格波動。最重要的是，公共 REIT 順應房地產市場的總體趨勢。REIT 的表現通常反映了房地產市場的更廣泛趨勢，因爲兩者都受到類似的經濟因素的影響，例如利率、經濟增長和房地產價值。

因此，房地產代幣化的整體興奮看起來更加不合理。期望代幣化房地產將獲得可觀收益是不合理的，而例如，房地產市場的其他部分卻停滯不前。然而，隨着金融數字化，期望交易成本降低是合理的。Web3 和其他數字技術可以使證券市場更加透明和負責，使一些官僚程序變得多餘和過時。因此，在政府減少繁文縟節以釋放數字技術潛力的條件下，創新的出現可以使房地產投資信託基金市場更加高效。

現在，事實和一些總結性想法

最後，讓我們探討一些支持這一討論的經驗證據。STM（Stomarket.com）是代幣化現實世界資產（RWA）領域的熱門資源。與 Coinmarketcap.com 類似，它整合了代幣、其資本化、交易量和其他重要市場數據。

仔細觀察就會發現，與加密貨幣市場相比，代幣化的 RWA 市場規模要小得多。STM 列出的 465 種“不動產”代幣的市值爲 2.26 億美元，每天的交易量僅爲 170 萬美元。相比之下，Coinmarketcap 的上市市值爲 2.3 萬億美元，網站上列出的 8,000 多種代幣和代幣的每日交易量爲 726 億美元（截至 2024 年 5 月 14 日）。根據德勤的研究，德勤的分析得出了更爲樂觀的數字——2022 年的市值爲 164 億美元，但仍比 Coinmarketcap 的上市市值小 140 倍。

總而言之，證券化並不是一場革命，圍繞房地產市場代幣化的投機興奮也是牽強附會的。如果引入更先進的監管，區塊鏈和其他 web3 技術可以使房地產證券化更加高效。然而，證券化財產僅佔整個房地產市場的一小部分，因此爲這一小部分帶來效率並沒有太大的區別。

事實上，所有產權、所有權和合法利益都被鎖定在政府登記處——老式的土地登記處，採用紙質交易和官僚登記和產權服務。藉助 web3 技術，經濟關係可以實現跨界、在線、即時和點對點。可編程關係減少了對中介機構（即代理人、律師、公證人、產權轉讓人和其他登記員）的需求。

舊登記制度是數字經濟未來的瓶頸，因爲所有這些潛在的效率都會與老式的遲緩系統發生衝突。政府對改進系統（即自動化和數字化）的惰性阻礙了經濟的進一步發展。事實上，傳統證券化和代幣化不動產的出現是對這種低效率的一種迴應。儘管如前所述，它只會產生邊際效應，不會改變整個局面。

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