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随着房地产通证化在加密行业获得关注，在大多数金融监管完善的司法管辖区（例如美国、欧盟、英国、澳大利亚等）中，房地产通证化都被归类为证券。在本文中，我将重点讨论通证化-证券化的局限性，并探讨为什么通证化的概念应该旨在数字化产权，而不是深入土地登记的核心。在我之前的文章中，我概述了“所有权通证”的概念和下一代土地登记处——区块链房地产登记处的概念。现在，让我们仔细研究一下证券化的前景，以说明为什么不重新设计系统，数字经济就不会进步。

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证券化解释

传统上，房地产被视为一种有价值的资产类别，但由于其流动性差且前期投资要求高，给小投资者带来了挑战。人们普遍认为，区块链技术通过房地产代币化提供了一个有前途的解决方案。这种广泛的解释涉及将现实世界的资产转换为可在区块链上交易的数字代币，从而将资产细分为更小、更易于管理的单位。据称，这种方法使投资更容易获得，并提高了房地产的流动性，因为这些代币可以在二级市场上轻松交易。

然而，尽管这种代币化已经引起人们的关注，但对其局限性的批判性审视是必不可少的。以下审查揭示了这种模式的不足之处，并强调了为什么彻底重新设计土地系统对于确保有意义的进展至关重要。

本质上，这种代币化代表着证券化。金融监管机构授权的典型计划涉及创建特殊目的载体 (SPV)，例如公司或信托，其中代币分别代表股份或单位。在极少数情况下，当代币不代表上述任何一种时，这种证券可以归入更大的类别“投资产品”或“管理投资计划”，自 1946 年美国 SEC 诉豪威案以来，许多国家的法规中都存在此类类别。

从经济学角度来看，这种证券通常被理解为某人承诺以现金换取某种经济投资，从而可能带来利润。因此，这笔交易有两个方面：承诺某事的人和投资人。为了完善这一图景，可以有一个二级市场，持有者和想要购买这些证券的人在此交易这些证券。

就房地产经济而言，传统上证券化的房地产仅占整个房地产市场的一小部分。例如，截至 2023 年，美国公开交易的房地产投资信托 (REIT) 的市值约为 1.4 万亿美元，占美国整个房地产价值的 1.3%，估计为 113 万亿美元。

资料来源：NAREIT、Statista，作者提供

这种差异凸显出证券化房地产仅占整个房地产市场的一小部分。这种限制源于这种关系的法律性质。担保是对某人财产的经济利益（以法律文书担保的承诺）。持有担保的人不是财产所有人。担保持有人不享有全部法律权利；因此，其经济应用也受到限制。

证券代币与所有权代币：房地产证券代币代表持有者对他人财产的经济利益。所有权代币是财产权的实际记录。

为什#tothemoon不会发生

从 2016-2017 年的第一波代币化（也称为首次代币发行热潮）开始，房地产代币化就出现了不合理的兴奋，这与加密行业整体存在的炒作相一致。代币化与高额利润的潜力相关，而高额利润是在市场泡沫中产生的。

房地产代币化被提倡作为增加不动产流动性的一种方式。通常的解释是，数字技术加上碎片化将减少障碍并使这种投资更具吸引力。毫无疑问，它会，但以房地产为基础资产会投射出基础资产的行为。

房地产价格与公司股票市场不同，在公司股票市场中，业务扩张和创新可以使公司股价飙升。通常，房地产不会大幅波动；而且，一栋建筑的价格迅速上涨而其周围的其他建筑价格保持不变的情况不太可能发生。通常，房地产市场走势一致，不同地区之间会略有差异。

REIT 和不动产代币

引入公开上市的房地产投资信托 (REIT) 是合理的。投资信托通过减少障碍使房地产投资民主化，因为这些是交易所交易的拥有不动产的公司股票。

显然，房地产投资信托基金 (REIT) 市场的每日美元交易量远低于主要证券交易所。2023 年，美国股票市场的平均每日交易量 (ADTV) 超过 5000 亿美元，而公开交易的房地产投资信托基金 (REIT) 的交易量通常在 100 亿美元左右。

资料来源：NAREIT、Russell Instruments，作者提供

此外，与更广泛的股票市场相比，REIT 市场的波动性较低。这种稳定性源于其基础资产（房地产）的性质，房地产通常不会经历剧烈的短期价格波动。最重要的是，公共 REIT 顺应房地产市场的总体趋势。REIT 的表现通常反映了房地产市场的更广泛趋势，因为两者都受到类似的经济因素的影响，例如利率、经济增长和房地产价值。

因此，房地产代币化的整体兴奋看起来更加不合理。期望代币化房地产将获得可观收益是不合理的，而例如，房地产市场的其他部分却停滞不前。然而，随着金融数字化，期望交易成本降低是合理的。Web3 和其他数字技术可以使证券市场更加透明和负责，使一些官僚程序变得多余和过时。因此，在政府减少繁文缛节以释放数字技术潜力的条件下，创新的出现可以使房地产投资信托基金市场更加高效。

现在，事实和一些总结性想法

最后，让我们探讨一些支持这一讨论的经验证据。STM（Stomarket.com）是代币化现实世界资产（RWA）领域的热门资源。与 Coinmarketcap.com 类似，它整合了代币、其资本化、交易量和其他重要市场数据。

仔细观察就会发现，与加密货币市场相比，代币化的 RWA 市场规模要小得多。STM 列出的 465 种“不动产”代币的市值为 2.26 亿美元，每天的交易量仅为 170 万美元。相比之下，Coinmarketcap 的上市市值为 2.3 万亿美元，网站上列出的 8,000 多种代币和代币的每日交易量为 726 亿美元（截至 2024 年 5 月 14 日）。根据德勤的研究，德勤的分析得出了更为乐观的数字——2022 年的市值为 164 亿美元，但仍比 Coinmarketcap 的上市市值小 140 倍。

总而言之，证券化并不是一场革命，围绕房地产市场代币化的投机兴奋也是牵强附会的。如果引入更先进的监管，区块链和其他 web3 技术可以使房地产证券化更加高效。然而，证券化财产仅占整个房地产市场的一小部分，因此为这一小部分带来效率并没有太大的区别。

事实上，所有产权、所有权和合法利益都被锁定在政府登记处——老式的土地登记处，采用纸质交易和官僚登记和产权服务。借助 web3 技术，经济关系可以实现跨界、在线、即时和点对点。可编程关系减少了对中介机构（即代理人、律师、公证人、产权转让人和其他登记员）的需求。

旧登记制度是数字经济未来的瓶颈，因为所有这些潜在的效率都会与老式的迟缓系统发生冲突。政府对改进系统（即自动化和数字化）的惰性阻碍了经济的进一步发展。事实上，传统证券化和代币化不动产的出现是对这种低效率的一种回应。尽管如前所述，它只会产生边际效应，不会改变整个局面。

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