Розкриття інформації: погляди та думки, висловлені тут, належать виключно автору та не представляють погляди та думки редакції crypto.news.

Існує багато ідей щодо використання технології блокчейн в сфері нерухомості. Однак часто забувають про земельний кадастр. Сміливе твердження про те, що токенізація нерухомості порушить галузь, по суті, зводиться до сек’юритизації за допомогою токенів безпеки. Хоча такі ідеї є достоїнствами, я виявив, що вони не мають перспективи і не настільки руйнівні, як проголошувалося.

You might also like: Як юристи проспали криптореволюцію | Думка

Моя докторська робота була присвячена розробці системи земельного реєстру нового покоління. Я представив концепцію «токена права власності», нового класу активів, який, на відміну від маркерів безпеки, служить фактичним записом про право власності. Технологія блокчейн, за своєю суттю, функціонує як тип бази даних. Таким чином, замість того, щоб зберігати записи прав власності в традиційному земельному кадастрі — на папері чи в електронному вигляді — блокчейн може керувати цим більш ефективно, як я поясню далі в цій статті.

Чому не «дозволено»?

Щоб зрозуміти, чому система реєстру майна наступного покоління повинна використовувати технологію блокчейн, важливо роз’яснити деякі неправильні уявлення про цю технологію, а потім висвітлити її трансформаційні особливості.

По-перше, категорія технологій розподіленого реєстру, широко позначена як «дозволені» та «приватні» реєстри, не узгоджується з початковим визначенням блокчейнів відповідно до строгих академічних стандартів. Що ще важливіше, окрім цієї термінологічної відмінності, дозволені реєстри не можуть гарантувати незмінність даних. І незмінність є критично важливою властивістю блокчейну, що змінює гру.

Не кожен ланцюжок блоків є блокчейном

Метод створення блоків даних із мітками часу, пов’язаних між собою хешами, був представлений Хабером і Сторнеттою в 1991 році. Цей метод спрямований не на захист даних, а на перевірку їх автентичності, і немає жодних доказів того, що його коли-небудь називали «блокчейном». Схоже, що цей термін вперше з’явився серед розробників біткойна та його натхненника Сатоші Накамото. Стаття Накамото «Bitcoin: однорангова електронна готівкова система» запропонувала використовувати метод Хабера та Сторнетти як один із компонентів його технології. Поєднавши це з децентралізованим механізмом консенсусу, він розробив метод його роботи в розподіленій мережі. Це те, що отримало термін «блокчейн».

Сьогодні, завдяки різноманітним консенсусним механізмам і підходам до створення розподіленої книги, блокчейн можна визначити як цифрову книгу з рідною одиницею обліку (криптовалюта) і можливостями зберігання даних. Він працює в розподіленій мережі з відкритим, конкурентним, децентралізованим механізмом консенсусу.

Дозволені картелі DLT не є незмінними

У дозволених розподілених книгах, включаючи приватні як підмножину, відсутні функції вільної відкритої конкуренції. Насправді вони представляють протилежне; ці бухгалтерські книги працюють під централізованим керівництвом контрольного вузла або вузлів. У сценаріях колективного управління (що включають більше одного вузла) вони можуть певною мірою використовувати децентралізований механізм консенсусу, але це стосується лише закритої групи вузлів-членів. По суті, вони діють як централізована система для зовнішнього світу і нагадують картель. Таким чином, не кожен ланцюжок блоків становить блокчейн, хоча кожен блокчейн і розподілена книга використовують метод ланцюжка блоків.

Ці термінологічні відмінності можуть здатися педантичними та доречними лише для теоретичних дискусій; однак вони мають вирішальне значення для розуміння ширших наслідків. Оскільки дозволеним книгам бракує важливої ​​функції незмінності, вони не можуть гарантувати, що дані не будуть змінені. Керуючий вузол або вузли, діючи як картель, мають усі привілеї адміністратора мережі, контролюючи доступ і потенційно змінюючи дані, переписуючи або навіть видаляючи ланцюжок, якщо необхідно. З цієї точки зору вона принципово не відрізняється від будь-якої іншої централізованої технології. Термін «блокчейн» часто неправильно застосовують до різних технологій реєстру, створюючи хибне уявлення про виняткову безпеку даних.

Фундаментальною перевагою блокчейну є його здатність забезпечувати незмінність даних. Незмінність означає, що ніхто, включно з тими, хто відповідає за реєстр, не може змінити минулі транзакції та збережені дані з будь-якої причини. Жодна інша функція блокчейну не є вирішальною для оновлення систем земельного кадастру, оскільки жодна інша технологія в історії людства не могла цього забезпечити. Наприклад, біткойн працює без компромісів понад 15 років, що не може зробити жодна інша публічна система. Часті новини про витоки даних за участю великих компаній (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard тощо) підкреслюють високу безпеку технології блокчейн.

Що робить земельний кадастр?

Отже, чому так важливо захищати дані в загальнодоступному цифровому сховищі? Давайте спочатку розглянемо основні функції земельних органів. Якщо Аліса та Боб підпишуть документ про право власності, і один із них втратить або підробить її документ, вони можуть оскаржити автентичність свого контракту. Їм потрібна третя сторона, щоб незалежно зберігати їхні документи як джерело правди, що є мінімальною роллю органу реєстрації в будь-якій країні.

До блокчейну, щоб забезпечити цю функцію, реєстраційний орган мав фізично підтримувати відповідну інфраструктуру, таку як архівна будівля зі стелажами та папками для паперового реєстру минулого або центр обробки даних, що керує базою даних із відповідним програмним забезпеченням. Або технологія була вразливою, і пошкодження або втрата даних могли бути незворотними. Таким чином, він вимагав дуже обмеженого доступу тих, хто міг адмініструвати систему та робити записи.

Реєстрація означала обмеження цієї функції уповноваженими особами, такими як реєстратори чи нотаріуси. Навпаки, блокчейн дозволяє підтримувати реєстри в електронному вигляді без таких уразливостей, дозволяючи практично необмеженій кількості користувачів самостійно робити прямі записи в реєстрі з підтримкою блокчейну без загрози збою бази даних. Це стосується лише блокчейну, а не дозволених DLT. Останній, будучи публічно виявленим, не зможе протистояти серйозним атакам на відмову в обслуговуванні (DDoS) тощо; втрата даних є такою ж загрозою, як і з іншими старими технологіями.

Як блокчейн змінить операції з нерухомістю та реєстрацію?

Стара система вимагає поділу на дві дії: укладення угоди та її подальша реєстрація. У першому акті сторони підписують свою угоду (право власності). Потім, у другому акті, вони приносять це до реєстратора, щоб зробити офіційний запис про свій акт у реєстрі, який служить джерелом правди про те, хто чим володіє.

У багатьох країнах статутне законодавство встановлює, що момент передачі права власності вважається таким, що настає, коли правочин реєструється офіційним органом. Сторонам не дозволяється робити записи в реєстрі самостійно, як пояснювалося вище, оскільки централізована технологія просто досить крихка, щоб це сталося. Блокчейн змінює правила гри, тому що вперше в історії він може служити неупередженим джерелом правди без нагляду з боку органів реєстру. Це означає, що два окремі дії — угода та реєстрація — можуть об’єднатися в одну транзакцію блокчейну. Транзакція, виконана в рамках алгоритмів смарт-контракту, після публікації в блокчейні служить остаточним записом реєстру.

Утримання інфраструктури – не єдина функція земельної влади. Реєстрація в багатьох країнах передбачає більше, ніж просто запис того, що сторони приносять до земельної служби. Це вимагає перевірки угоди, а в деяких країнах угода має бути перевірена нотаріусом. Досягти незалежності від третіх сторін означало б автоматизувати всі ці функції. Лише тоді ми зможемо повністю розкрити переваги програмованих відносин за допомогою смарт-контрактів, які дають змогу DAO, defi та інші аспекти цифрової економіки.

Погана новина для тих, хто вірить у повну дезінтермедіацію, полягає в тому, що нам все одно знадобиться реєстратор. Здається, існує багато ситуацій, коли необхідна третя авторитетна сторона, наприклад, для вирішення суперечок (отже, реєстратору може знадобитися виконати рішення суду), у випадках спадкування або втрати особистих ключів (криптогаманця), коли власник або правонаступник не може отримати доступ. Програма земельного кадастру, яку я називаю Blockchain Estate Registry, повинна бути розроблена таким чином, щоб забезпечити адміністративний доступ для забезпечення верховенства права. Проте, за моїми оцінками, дев’ять із десяти операцій з нерухомістю не вимагатимуть прямої участі земельного органу, оскільки реєстрація стане безперебійною та автоматичною процедурою.

Резюме

Таким чином, традиційні земельні системи не можуть повністю використати інноваційний потенціал нової цифрової економіки з її DAO, dApps, defi тощо, оскільки вони вразливі та залежать від нагляду земельних органів та інших посередників, які стають вузькими місцями для прогрес. Технологія блокчейн вирішує це, захищаючи дані в децентралізованій відкритій публічній інфраструктурі, зменшуючи ризик незворотної втрати в реєстрах власності та прокладаючи шлях для автоматизації посередницьких функцій.

Концепція Blockchain Estate Registry ілюструє цю зміну, пропонуючи систему, де більшість транзакцій можна автоматично перевіряти та реєструвати без втручання людини. Однак важливо зазначити, що блокчейн за своєю суттю не гарантує незмінності; це залежить від масштабу мережі. Менші мережі можуть бути вразливими до певних типів атак, тоді як більші, більш усталені мережі, як правило, більш стійкі. Таким чином, для публічних реєстрів вибір блокчейну повинен віддавати перевагу тим, хто має давню історію та значну спільноту.

Тим не менш, я виступаю за прийняття багатоланцюгової системи через крос-блокчейн-протокол. Цей підхід вирішує загальні проблеми, пов’язані з технологією блокчейн, такі як пропускна здатність, масштабованість, швидкість транзакцій і вартість, що робить його життєздатним рішенням для державних реєстрів власності. Ця тема заслуговує на подальше обговорення.

Докладніше: Криптоіндустрія тільки виграє від регулювання | Думка

Author: Oleksii Konashevych

Олексій Конашевич є кандидатом наук. в галузі права, науки та технологій і є академічним дослідником технології блокчейн з 2016 року. Його докторська ступінь. дисертація зосереджена на токенізації нерухомості на блокчейні. У 2021 році його запросили виступити в Сенаті Австралії. Висновки його дослідження щодо реєстру власності нового покоління з використанням блокчейну були прийняті як рекомендації Спеціальним комітетом Сенату «Фінтех» і представлені Національному кабінету міністрів для започаткування пілотного проекту блокчейну з земельним кадастром. Він також є автором YouTube-каналу «Blockchain State».