Açıklama: Burada ifade edilen görüş ve görüşler yalnızca yazara aittir ve crypto.news başyazısının görüş ve düşüncelerini temsil etmez.

Kripto endüstrisinde ilgi kazandıkça gayrimenkul tokenizasyonu, Amerika Birleşik Devletleri, Avrupa Birliği, Birleşik Krallık, Avustralya ve diğerleri gibi gelişmiş finansal düzenlemelere sahip çoğu yargı bölgesinde bir menkul kıymet olarak sınıflandırılmaktadır. Bu makalede, tokenizasyon-menkul kıymetleştirmenin sınırlamalarına odaklanıyorum ve tokenizasyon kavramının neden tapu kayıtlarının tam kalbine nüfuz etmek yerine mülkiyet haklarını dijitalleştirmeyi hedeflemesi gerektiğini araştırıyorum. Önceki yazımda “tapu tokeni” fikrinin ve yeni nesil tapu sicili – blockchain emlak sicili kavramının ana hatlarını çizmiştim.  Şimdi sistemi yeniden tasarlamadan dijital ekonominin neden ilerlemeyeceğini göstermek için menkul kıymetleştirme vaadini inceleyelim.

Şunlar da hoşunuza gidebilir: Tapu kayıtları blockchain teknolojisine geçmeli | Fikir

Menkul kıymetleştirme açıklandı

Geleneksel olarak gayrimenkul değerli bir varlık sınıfı olarak görülüyordu ancak likit olmayan yapısı ve önemli ön yatırım gereklilikleri nedeniyle küçük yatırımcılar için zorluklar yaratıyordu. Blockchain teknolojisinin gayrimenkulün tokenizasyonu yoluyla umut verici bir çözüm sunduğuna yaygın olarak inanılıyor. Bu yaygın yorum, gerçek dünya varlıklarını bir blockchain üzerinde alınıp satılabilen dijital tokenlara dönüştürmeyi ve böylece varlığı daha küçük, daha yönetilebilir birimlere ayırmayı içerir. Bu yaklaşımın yatırımı daha erişilebilir hale getirdiği ve bu tokenlerin ikincil piyasalarda kolayca alınıp satılabileceği için gayrimenkulün likiditesini artırdığı iddia ediliyor.

Bununla birlikte, bu tür bir tokenizasyon dikkat çekmiş olsa da, sınırlamalarının eleştirel bir şekilde incelenmesi önemlidir. Aşağıdaki inceleme, bu modelin yetersizliklerini ortaya koyuyor ve anlamlı bir ilerleme sağlamak için arazi sisteminin kapsamlı bir şekilde yeniden tasarlanmasının neden zorunlu olduğunun altını çiziyor.

Temel olarak bu tokenizasyon, menkul kıymetleştirmeyi temsil ediyor. Bir finansal düzenleyici tarafından yetkilendirilen tipik bir plan, tokenlerin sırasıyla hisseleri veya birimleri temsil ettiği bir şirket veya bir tröst gibi özel amaçlı bir aracın (SPV) oluşturulmasını içerir. Nadiren, tokenlar bunların ikisini de temsil etmediğinde, bu tür bir güvenlik, 1946'da ABD'de SEC ve Howey davasından bu yana birçok ülkenin düzenlemelerinde bulunan daha geniş bir "yatırım ürünü" veya "yönetilen yatırım planı" kategorisine girebilmektedir. 

Ekonomik açıdan bu tür bir teminat genellikle birisinin nakit karşılığında kârla sonuçlanabilecek bazı ekonomik girişimlerde bulunma vaadi olarak anlaşılır. Dolayısıyla bu anlaşmanın iki tarafı var: Bir şey vaat eden ve yatırım yapan taraf. Bu resmi tamamlamak için, bu tür menkul kıymetlerin, onları elinde bulunduranlar ile bunları satın almak isteyenler arasında alınıp satıldığı bir ikincil piyasa olabilir.

Gayrimenkul ekonomisine gelince, geleneksel olarak menkul kıymetleştirilen mülkler genel emlak piyasasının küçük bir kısmını temsil ediyor. Örneğin, 2023 yılı itibarıyla ABD'de halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO'lar) piyasa değeri yaklaşık 1,4 trilyon dolardı; bu, 113 trilyon dolar olarak tahmin edilen tüm ABD gayrimenkul değerinin %1,3'üne denk geliyor. 

Kaynak: NAREIT, Statista, yazarın izniyle

Bu eşitsizlik, menkul kıymetleştirilmiş gayrimenkullerin daha geniş emlak piyasasının yalnızca küçük bir bölümünü oluşturduğunu vurgulamaktadır. Sınırlama bu tür ilişkilerin hukuki niteliğinden kaynaklanmaktadır. Güvenlik, bir kişinin mülkü üzerindeki ekonomik çıkardır (hukuksal bir araçla güvence altına alınan bir söz). Teminatı elinde bulunduran, mülk sahibi değildir. Menkul kıymet sahibi tüm yasal haklardan yararlanamaz; dolayısıyla ekonomik uygulaması da sınırlıdır.

Menkul kıymet tokeni vs. Tapu tokeni: Bir gayrimenkul menkul kıymet tokenı, sahibinin başka birinin mülkündeki ekonomik çıkarını temsil eder. Tapu belirteci, mülkiyet hakkının gerçek kaydıdır.

#tothemoon neden gerçekleşmeyecek

2016-2017'deki ilk tokenizasyon dalgasından (ilk madeni para arzı patlaması olarak da bilinir) başlayarak, kripto endüstrisinde genel olarak mevcut olan abartılı reklamla uyumlu olan gayrimenkul tokenizasyonu konusunda mantıksız bir heyecan yaşandı. Tokenizasyon, piyasa baloncuklarından elde edilen yüksek kar potansiyeli ile ilişkilidir. 

Gayrimenkulün tokenizasyonu, gayrimenkulün likiditesini arttırmanın bir yolu olarak savunulmaktadır. Genellikle dijital teknolojinin fraksiyonelleştirmeyle birlikte engelleri azaltacağı ve bu yatırımı daha cazip hale getireceği anlatılıyor. Hiç şüphe yok ki, dayanak varlık olarak gayrimenkule sahip olmak, dayanak varlığın davranışını yansıtır. 

Gayrimenkul fiyatları, iş genişlemesinin ve inovasyonun şirket hisselerini hızla artırabileceği şirket borsalarıyla aynı değil. Genellikle gayrimenkul dramatik bir şekilde dalgalanmaz; Üstelik bir binanın fiyatının hızlı bir şekilde artması ve etrafındaki diğer binaların aynı kalması pek olası değildir. Normalde emlak piyasası bölgeden bölgeye bazı küçük farklılıklarla birlikte tek bir trendde hareket eder.

GYO'lar ve gayrimenkul belirteçleri

Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO'lar) eklenmesi mantıklıdır. Yatırım ortaklıkları, borsalarda işlem gören gayrimenkul sahibi şirketlerin hisseleri olduğundan, engelleri azaltarak gayrimenkul yatırımlarını demokratikleştirir.

GYO piyasalarındaki günlük dolar hacimlerinin büyük borsalara göre çok daha düşük olduğu ortadadır. ABD hisse senedi piyasasının ortalama günlük işlem hacmi (ADTV) 2023'te 500 milyar doları aşarken, halka açık GYO'larda genellikle 10 milyar dolar aralığında hacimler görülüyor. 

Kaynak: NAREIT, Russell Instruments, yazarın izniyle

Ek olarak, GYO piyasaları daha geniş borsalara kıyasla daha düşük oynaklık sergilemektedir. Bu istikrar, genellikle dramatik kısa vadeli fiyat dalgalanmaları yaşamayan temel varlıklarının (gayrimenkul) doğasından kaynaklanmaktadır. En önemlisi, kamu GYO'ları emlak piyasasındaki genel eğilime paralel hareket ediyor. GYO'ların performansı genellikle emlak piyasasındaki daha geniş eğilimleri yansıtır çünkü her ikisi de faiz oranları, ekonomik büyüme ve mülk değerleri gibi benzer ekonomik faktörlerden etkilenir.

Dolayısıyla gayrimenkul tokenizasyonuna ilişkin genel heyecan daha mantıksız görünüyor. Örneğin emlak piyasasının geri kalanı durgunlaşırken, tokenleştirilmiş mülklerin önemli kazançlar elde etmesini beklemek mantıksız. Bununla birlikte, finansın dijitalleşmesiyle birlikte işlem maliyetlerinin azalmasını beklemek mantıklıdır. Web3 ve diğer dijital teknolojiler güvenlik pazarlarını daha şeffaf ve hesap verebilir hale getirerek bazı bürokratik prosedürleri gereksiz ve geçersiz hale getirebilir. Bu nedenle, yeniliklerin ortaya çıkışı, hükümetin dijital teknolojilerin potansiyelini ortaya çıkarmak için bürokratik işlemleri azaltması koşuluyla GYO pazarını daha verimli hale getirebilir.

Şimdi, gerçekler ve bazı sonuç düşünceleri 

Son olarak, bu tartışmayı destekleyen bazı ampirik kanıtları inceleyelim. STM (Stomarket.com), tokenleştirilmiş gerçek dünya varlıkları (RWA'lar) dünyasında popüler bir kaynaktır. Coinmarketcap.com'a benzer şekilde, tokenleri, bunların kapitalizasyonunu, hacimlerini ve diğer önemli piyasa verilerini birleştirir. 

Daha yakından incelendiğinde, tokenize edilmiş RWA pazarının kripto para piyasasına kıyasla ne kadar küçük olduğu görülüyor. STM'nin listelenen 465 'Gayrimenkul' tokeninin kapitalizasyonu 226 milyon dolar ve günlük yalnızca 1,7 milyon dolarlık ticaret hacmi var. Karşılaştırma için, Coinmarketcap'in liste kapitalizasyonu 2,3 ​​trilyon dolardır ve web sitesinde listelenen 8.000'den fazla koin ve tokenın günlük 72,6 milyar dolarlık ticaret hacmi vardır (14 Mayıs 2024 itibarıyla). Deloitte analizi daha iyimser rakamlara işaret ediyor: Araştırmalarına göre 2022'de 16,4 milyar dolarlık kapitalizasyon, Coinmarketcap'in listesinden hala 140 kat daha küçük.

Özetle, menkul kıymetleştirme bir devrim değildir ve emlak piyasalarının tokenleştirilmesine yönelik spekülatif heyecan çok uzaktır. Blockchain ve diğer web3 teknolojileri, daha ilerici düzenlemelerle uygulamaya konulduğu takdirde gayrimenkulün menkul kıymetleştirilmesini daha verimli hale getirebilir. Ancak menkul kıymetleştirilen mülkler tüm emlak piyasasının sadece küçük bir kısmını oluşturduğundan, bu küçük kesime verimlilik getirmek pek bir fark yaratmıyor. 

Aslında tüm mülkiyet hakları, tapu ve hukuki çıkarlar devlet sicillerinde, yani kağıt üzerinde işlemlere ve bürokratik kayıt ve tapu hizmetlerine sahip eski moda tapu sicillerinde kilitlenmiştir. Web3 teknolojileriyle ekonomik ilişkiler sınır ötesi, çevrimiçi, anlık ve eşler arası hale gelebilir. Programlanabilir ilişkiler aracılara, yani acentelere, avukatlara, noterlere, nakliyecilere ve diğer kayıt memurlarına olan ihtiyacı azaltır. 

Tüm bu potansiyel verimlilik, eski moda durgun sistemle çarpıştığından, eski kayıt sistemi dijital ekonominin geleceği için bir darboğaz oluşturuyor. Hükümetin sistemi iyileştirme, yani otomatikleştirme ve dijitalleştirme yönündeki ataleti, ekonominin daha da gelişmesini engelliyor. Aslında, geleneksel olarak menkul kıymetleştirilmiş ve tokenleştirilmiş gayrimenkullerin ortaya çıkışı, bu verimsizliğe bir tür yanıttır. Ancak gösterildiği gibi resmin tamamını değiştirmeyen marjinal bir etkisi var.

Devamını oku: Gayrimenkulün tokenleştirilmesi, uygun fiyatlı ev sahipliğine açılan bir kapıdır | Fikir