Dezvăluire: Părerile și opiniile exprimate aici aparțin exclusiv autorului și nu reprezintă punctele de vedere și opiniile editorialului crypto.news.

Pe măsură ce a câștigat acțiune în industria cripto, tokenizarea imobiliară este clasificată ca o valoare mobiliară în majoritatea jurisdicțiilor cu reglementări financiare dezvoltate, cum ar fi Statele Unite, Uniunea Europeană, Regatul Unit, Australia și altele. În acest articol, mă concentrez pe limitările tokenizării-securitizării și explorez de ce conceptul de tokenizare ar trebui să urmărească digitizarea drepturilor de proprietate în loc să pătrundă în inima registrelor funciare. În articolul meu anterior, am subliniat ideea „semnului de titlu” și conceptul de registru funciar de generație următoare - registrul imobiliar blockchain.  Acum, să analizăm cu atenție promisiunea securitizării pentru a ilustra de ce, fără a reproiecta sistemul, economia digitală nu va progresa.

S-ar putea să vă placă și: Registrele funciare ar trebui să treacă la tehnologia blockchain | Opinie

Securitizarea explicată

În mod tradițional, imobiliarul a fost privit ca o clasă de active valoroasă, dar a prezentat provocări pentru investitorii mai mici datorită naturii sale ilichide și a cerințelor substanțiale de investiții inițiale. Se crede în mod obișnuit că tehnologia blockchain oferă o soluție promițătoare prin tokenizarea proprietăților imobiliare. Această interpretare pe scară largă implică convertirea activelor din lumea reală în token-uri digitale tranzacționabile pe un blockchain, subdivând astfel activul în unități mai mici, mai gestionabile. Această abordare se presupune că face investițiile mai accesibile și îmbunătățește lichiditatea imobiliară, deoarece aceste jetoane pot fi tranzacționate cu ușurință pe piețele secundare.

Cu toate acestea, deși o astfel de tokenizare a atras atenția, o examinare critică a limitărilor sale este esențială. Următoarea analiză dezvăluie deficiențele acestui model și subliniază de ce o reproiectare aprofundată a sistemului funciar este imperativă pentru a asigura un progres semnificativ.

În esență, o astfel de tokenizare reprezintă securitizare. O schemă tipică autorizată de un organism de reglementare financiară implică crearea unui vehicul cu scop special (SPV), de exemplu, o corporație sau un trust, în care jetoanele reprezintă acțiuni sau, respectiv, unități. Rareori, atunci când jetoanele nu reprezintă niciunul dintre acestea, o astfel de securitate poate intra într-o categorie mai mare de „produs de investiții” sau „schemă de investiții gestionate” găsite în reglementările multor țări de la cazul SEC vs Howey în SUA în 1946. 

Din punct de vedere economic, o astfel de garanție ar fi în general înțeleasă ca promisiunea cuiva în schimbul numerarului de a realiza o acțiune economică care ar putea duce la profituri. Astfel, există două părți ale acestei înțelegeri: cineva care promite ceva și cel care investește bani. Pentru a completa această imagine, poate exista o piață secundară în care astfel de valori mobiliare sunt tranzacționate între cei care le dețin și cei care doresc să le achiziționeze.

Când vine vorba de economia imobiliară, proprietatea securitizată în mod tradițional reprezintă o mică parte din piața imobiliară generală. De exemplu, din 2023, capitalizarea bursieră a trusturilor de investiții imobiliare (REIT) tranzacționate la bursă din SUA a fost de aproximativ 1,4 trilioane de dolari, ceea ce reprezintă 1,3% din întreaga valoare imobiliară din SUA, estimată la 113 trilioane de dolari. 

Sursa: NAREIT, Statista, amabilitatea autorului

Această disparitate evidențiază faptul că imobilele securitizate formează doar un segment minor al pieței imobiliare mai largi. Limitarea decurge din natura juridică a unor astfel de raporturi. Securitatea este un interes economic în proprietatea cuiva (o promisiune garantată cu un instrument legal). Cel care deține garanția nu este proprietarul proprietății. Deținătorul titlului nu se bucură de întregul pachet de drepturi legale; prin urmare, aplicarea sa economică este, de asemenea, limitată.

Jeton de securitate vs. Jeton de titlu: Un jeton de securitate imobiliară reprezintă interesul economic al deținătorului în proprietatea altcuiva. Un simbol de titlu este înregistrarea efectivă a dreptului de proprietate.

De ce#tothemoonnu se va întâmpla

Pornind de la primul val de tokenizare – cunoscut și sub numele de boom-ul inițial al ofertei de monede – în 2016-2017, a existat o entuziasm nerezonabil în jurul tokenizării imobiliare, care se aliniază cu hype-ul care este în general prezent în industria cripto. Tokenizarea este asociată cu potențialul de profituri mari, care sunt realizate pe bulele de piață. 

Tokenizarea bunurilor imobiliare este susținută ca o modalitate de a crește lichiditatea proprietății imobiliare. De obicei, se explică că tehnologia digitală, împreună cu fracționarea, vor reduce barierele și vor face această investiție mai atractivă. Fără îndoială, va fi, dar având imobiliare ca activ suport proiectează comportamentul activului suport. 

Prețurile imobiliare nu sunt aceleași cu piețele de valori ale companiilor, unde extinderea afacerilor și inovarea pot face ca acțiunile companiei să explodeze vertiginos. De obicei, imobilele nu fluctuează dramatic; în plus, este puțin probabil ca o clădire să crească rapid prețul, în timp ce restul din jurul ei rămâne neschimbat. În mod normal, piața imobiliară se mișcă într-o singură tendință, cu unele discrepanțe minore de la o regiune la alta.

REIT-uri și jetoane imobiliare

Este rezonabil să se interpoleze trusturile de investiții imobiliare (REIT) listate la bursă. Trusturile de investiții democratizează investițiile în imobiliare prin reducerea barierelor, deoarece acestea sunt acțiuni ale companiilor care dețin proprietăți imobiliare tranzacționate la burse.

Este evident că volumele zilnice de dolari pe piețele REIT sunt mult mai mici decât pe bursele majore. Volumul mediu zilnic de tranzacționare (ADTV) al pieței de acțiuni din SUA a depășit 500 de miliarde de dolari în 2023, în timp ce REIT-urile tranzacționate public înregistrează adesea volume în intervalul de 10 miliarde de dolari. 

Sursa: NAREIT, Russell Instruments, amabilitatea autorului

În plus, piețele REIT prezintă o volatilitate mai mică în comparație cu piața de valori mai largă. Această stabilitate provine din natura activelor lor subiacente - imobiliare - care, de obicei, nu se confruntă cu fluctuații dramatice de preț pe termen scurt. Cel mai important, REIT-urile publice merg de acord cu tendința generală de pe piața imobiliară. Performanța REIT-urilor reflectă adesea tendințele mai ample de pe piața imobiliară, deoarece ambele sunt influențate de factori economici similari, cum ar fi ratele dobânzii, creșterea economică și valoarea proprietăților.

Deci, entuziasmul general legat de tokenizarea imobiliară pare mai irațională. Este nerezonabil să ne așteptăm ca proprietatea tokenizată să facă câștiguri substanțiale, în timp ce, de exemplu, restul pieței imobiliare stagnează. Cu toate acestea, odată cu digitalizarea finanțelor, este rezonabil să ne așteptăm la o reducere a costurilor de tranzacție. Web3 și alte tehnologii digitale pot face piețele de securitate mai transparente și mai responsabile, făcând unele proceduri birocratice redundante și învechite. Astfel, apariția inovațiilor poate face piața REIT mai eficientă cu condiția ca guvernul să reducă birocrația pentru a elibera potențialul tehnologiilor digitale.

Acum, fapte și câteva gânduri concludente 

În cele din urmă, să explorăm câteva dovezi empirice care susțin această discuție. STM (Stomarket.com) este o resursă populară în lumea activelor din lumea reală tokenizate (RWA). Similar cu Coinmarketcap.com, consolidează jetoanele, capitalizarea acestora, volumele și alte date esențiale ale pieței. 

O examinare mai atentă arată cât de mică este piața RWA tokenizată în comparație cu piața criptomonedelor. Capitalizarea STM a celor 465 de jetoane „Proprietăți imobiliare” listate este de 226 de milioane de dolari, cu un volum de tranzacții de doar 1,7 milioane de dolari pe zi. Pentru comparație, capitalizarea listei Coinmarketcap este de 2,3 trilioane USD, cu un volum de tranzacții de 72,6 miliarde USD pe zi de peste 8.000 de monede și jetoane listate pe site-ul web (începând cu 14 mai 2024). Analiza Deloitte indică cifre mai optimiste – o capitalizare de 16,4 miliarde de dolari în 2022, potrivit cercetărilor lor, care este încă de 140 de ori mai mică decât lista Coinmarketcap.

În rezumat, securitizarea nu este o revoluție, iar entuziasmul speculativ în jurul tokenizării piețelor imobiliare este exagerat. Blockchain și alte tehnologii web3 pot face ca securitizarea bunurilor imobiliare să fie mai eficientă dacă sunt introduse cu reglementări mai progresive. Cu toate acestea, proprietatea securitizată constituie doar o mică parte din întreaga piață imobiliară, așa că aducerea de eficiențe în acest segment mic nu face o mare diferență. 

Toate drepturile de proprietate, titlurile și interesele legale, de fapt, sunt blocate în registre guvernamentale - registre funciare de modă veche cu tranzacții pe hârtie și servicii de registru birocratic și de titularizare. Cu tehnologiile web3, relațiile economice pot deveni transfrontaliere, online, instantanee și peer-to-peer. Relațiile programabile reduc nevoia de intermediari, adică agenți, avocați, notari, transportatori și alți registratori. 

Vechiul registru constituie un blocaj pentru viitorul economiei digitale, deoarece toată această eficiență potențială se lovește de sistemul lent de modă veche. Inerția guvernamentală de a îmbunătăți sistemul, adică automatizarea și digitalizarea, înăbușă evoluția ulterioară a economiei. De fapt, apariția proprietății imobiliare tradiționale securitizate și tokenizate este un fel de răspuns la această ineficiență. Deși, așa cum sa arătat, are un efect marginal care nu schimbă întreaga imagine.

Citește mai mult: Tokenizarea imobiliară este o poartă către proprietatea la prețuri accesibile | Opinie