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Se você está no mercado para uma casa de luxo, você já deve saber que uma hipoteca convencional pode não ser suficiente. Muitos credores oferecem empréstimos jumbo que preenchem a lacuna entre os limites de empréstimo da Federal Housing Finance Agency (FHFA) e os preços dos imóveis. Como o nome sugere, os empréstimos jumbo oferecem aos tomadores acesso a somas maiores. No entanto, esses empréstimos podem ser mais difíceis de se qualificar e podem ter requisitos de elegibilidade rigorosos.
Proprietários aspirantes que planejam comprar uma casa particularmente cara podem descobrir que mesmo empréstimos jumbo não são suficientes para atender às suas necessidades. Em cidades como Nova York, Los Angeles, São Francisco, Honolulu e Seattle, com um preço médio de casa de mais de US$ 1 milhão, não é difícil para os compradores descobrirem que empréstimos jumbo não podem cobrir o custo da casa que eles querem. É aqui que entram as hipotecas super jumbo.
Embora hipotecas jumbo e super jumbo tenham muito em comum, existem muitos fatores importantes que os mutuários devem considerar antes de escolher a melhor opção.
Entendendo hipotecas jumbo
A Fannie Mae e a Freddie Mac limitam as hipotecas convencionais na maioria das partes do país a $766.550 em 2024. Em áreas como Alasca, Guam, Havai e Ilhas Virgens dos EUA, o limite é de até $1.149.825. Qualquer hipoteca que exceda esses limites regionais é considerada um empréstimo jumbo. Quando os compradores precisam tomar emprestado mais dinheiro do que o limite permite, eles podem optar por empréstimos não conformantes ou jumbo que oferecem acesso a valores mais altos.
Empréstimos jumbo não podem ser comprados, garantidos ou securitizados pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Isso os torna mais arriscados para os credores. Para minimizar o risco envolvido, os credores impõem requisitos de crédito e elegibilidade mais altos aos mutuários e são mais seletivos nas aprovações. Aqui está o que esperar:
Requisitos de pagamento inicial: Embora empréstimos convencionais possam exigir um pagamento inicial de apenas 2% a 3%, empréstimos jumbo podem exigir pelo menos 10% a 30%.
Critérios de pontuação de crédito e renda: Os mutuários geralmente precisam de uma alta pontuação de crédito para se qualificar para um empréstimo jumbo. Os credores também examinarão de perto sua renda e razão dívida/renda para garantir que você possa gerenciar efetivamente seus pagamentos de hipoteca.
Taxas de juros e termos: A diferença entre as taxas de empréstimos convencionais e jumbo varia de 0,25% a 1%. Você também pode encontrar alguns empréstimos jumbo com taxas de juros mais baixas do que as taxas de hipoteca convencionais. Empréstimos jumbo podem ser hipotecas de taxa fixa ou de taxa ajustável.
Reservas em dinheiro: Os credores de empréstimos jumbo podem exigir que você forneça comprovante de reservas em dinheiro para avaliar sua capacidade de fazer pagamentos de hipoteca. O valor exato pode variar de acordo com o credor, embora os requisitos possam variar de 6 meses a mais de um ano de pagamentos.
Explorando hipotecas super jumbo
Hipotecas super jumbo seguem os empréstimos jumbo como a próxima opção disponível em financiamento de casas de alto valor. Aqui está o que os mutuários devem saber.
Montantes de empréstimos mais altos: Empréstimos super jumbo cobrem montantes de empréstimos que excedem os limites convencionais e jumbo. Esses empréstimos são projetados para atender às necessidades de indivíduos ultra ricos. Eles são ideais para pessoas que buscam propriedades ultra luxuosas ou casas em bairros muito procurados. Alguns credores consideram qualquer hipoteca acima de $1 milhão como um empréstimo super jumbo. Outros começam em $3 milhões.
Variações específicas do mercado: Os credores geralmente têm suas próprias regras sobre o que é considerado uma hipoteca super jumbo, portanto, os limites e limites não são fixos. Os montantes dos empréstimos podem variar amplamente com base no credor e na localização. Além disso, os requisitos de elegibilidade podem ser mais flexíveis para o mutuário certo - geralmente clientes existentes ou um novo mutuário que pode trazer mais negócios.
Embora os empréstimos super jumbo possam ser benéficos para o mutuário certo, eles não são fáceis de conseguir. Os critérios de aprovação e elegibilidade podem ser ainda mais rigorosos do que os empréstimos jumbo regulares. Os candidatos devem esperar:
Exame aprimorado de subscrição: Mutuários que buscam empréstimos super jumbo enfrentam processos de subscrição manual mais rigorosos. Normalmente, os mutuários são solicitados a fornecer documentação financeira abrangente, bem como comprovante de ativos substanciais e estabilidade de renda.
Termos e estruturas de empréstimos personalizados: Os credores costumam adaptar empréstimos super jumbo para atender às necessidades específicas de indivíduos de alta renda. Essas personalizações podem se referir a planos de pagamento, taxas de juros e termos de empréstimo.
Comparando hipotecas jumbo e super jumbo
Embora hipotecas jumbo e super jumbo existam no mesmo espectro, existem algumas diferenças entre elas que valem a pena notar.
Diferenças no tamanho do empréstimo: A principal distinção entre hipotecas jumbo e super jumbo é o tamanho do empréstimo. Empréstimos jumbo começam em $766.550, com limites superiores variando de $2 milhões a $3 milhões. Empréstimos super jumbo começam em cerca de $3 milhões e podem chegar a $30 milhões. Esses números são estimativas aproximadas, e os limites exatos variam de acordo com o credor, estado, cidade, etc.
Critérios de qualificação e padrões de subscrição: Os critérios de qualificação para hipotecas super jumbo são mais rigorosos do que para empréstimos jumbo. Isso inclui requisitos de pontuação de crédito mais altos, pagamentos iniciais mais substanciais e verificação rigorosa da renda.
Diferenças nas taxas de juros e termos: As taxas de juros para empréstimos super jumbo podem ser marginalmente mais altas do que outros tipos de hipoteca, mas geralmente é uma diferença de 1% ou menos. É improvável que haja qualquer diferença significativa nos termos entre um empréstimo jumbo e um super jumbo. No entanto, os credores podem oferecer termos mais flexíveis para compradores de alta renda, incluindo soluções personalizadas para pagamento e juros.
Para a maioria dos compradores, a decisão se resumirá à casa que desejam adquirir. Casas mais caras podem precisar de um empréstimo super jumbo simplesmente porque os empréstimos jumbo não cobrirão o valor necessário para a compra.
Avaliação de adequação e acessibilidade
Entender sua situação financeira é um aspecto chave da propriedade de casa. Ao considerar um empréstimo jumbo ou super jumbo, você precisará avaliar sua renda, ativos, crédito, reservas em dinheiro e razão dívida/renda. Diferentes taxas de juros e termos de empréstimo podem impactar o custo total do financiamento. É uma boa ideia comparar taxas e termos de diferentes credores antes de obter um empréstimo.
Os potenciais mutuários devem determinar a acessibilidade de seus pagamentos mensais de hipoteca, levando em conta as condições financeiras atuais e futuras. Consultores de hipoteca e profissionais financeiros podem oferecer orientações personalizadas, garantindo que os mutuários escolham a opção de hipoteca mais adequada.
Navegando no processo de solicitação de hipoteca
Empréstimos super jumbo podem ser difíceis de encontrar, então considere trabalhar com corretores de hipoteca para encontrar o credor certo. Uma vez que você tenha decidido sobre a propriedade que deseja comprar, você pode começar a reunir a documentação necessária. Empréstimos jumbo e super jumbo podem exigir mais documentação do que hipotecas convencionais, então é uma boa ideia começar a coletar contracheques, extratos bancários e declarações de impostos cedo no processo. O tempo de processamento para esses empréstimos pode ser mais longo, uma vez que são avaliados manualmente. Além disso, seu credor pode solicitar documentos adicionais durante o processo. Manter uma linha de comunicação aberta com seu credor e preparar sua documentação com antecedência pode ajudá-lo a evitar atrasos no processamento.
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