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Elizabeth Sample e Brenda Powers da Sotheby’s International Realty em Nova York me disseram em uma entrevista que “em 2022, o mercado imobiliário global foi avaliado em cerca de US$ 379,7 trilhões. Isso o torna um dos maiores mercados do mundo.” E elas continuaram:
“Estamos todos conectados ao mundo imobiliário residencial ou comercial, seja por possuir ou alugar, etc. Ao usar a tecnologia blockchain para criar tokens digitais para direitos de propriedade, a compra, venda e transferência de imóveis podem ser automatizadas. Essa abordagem permite que os investidores invistam em imóveis de forma mais eficiente e aumenta a liquidez nessa enorme classe de ativos.”
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Já existe um mercado em rápido crescimento para ativos tokenizados do mundo real que representa uma das maiores oportunidades de mercado na indústria blockchain, com um tamanho de mercado potencial—de acordo com um estudo conjunto da 21.co, BCG e ADDX—projetado para alcançar entre $10 trilhões e $16 trilhões até 2030. Segundo a Statista, até 2030, espera-se que os imóveis representem cerca de um terço do mercado de ativos tokenizados, tornando-se a categoria mais prevalente.
Adicionando combustível a esse crescimento estão os esforços contínuos do Federal Reserve dos EUA para conter a inflação por meio de taxas de juros mais altas, que muitos especialistas acreditam que permanecerão por um tempo. Isso fez com que os investidores aumentassem suas alocações em fluxos de caixa lastreados por ativos imobiliários que oferecem um rendimento ajustado ao risco convincente que serve como uma fonte de renda estabilizadora no portfólio diversificado de um investidor.
Historicamente, os imóveis têm sido uma proteção confiável contra a inflação, permitindo que os investidores invistam em fundos de investimento imobiliário tradicionais, ou REITs, e até mesmo em tokens imobiliários. Relatórios recentes afirmam que o presidente eleito pró-ativos digitais, magnata imobiliário Donald Trump, e seu filho, Donald Trump Jr., estão desenvolvendo um novo projeto de token imobiliário provisoriamente chamado “Liberdade Mundial” para integrar investimentos imobiliários com finanças descentralizadas usando tecnologia blockchain.
Botto — Névoa Sobre Monólitos Mecanizados, Arte AI na Casa de Leilões Sotheby’s NYC, Coleção: Histórias Sintéticas; Rodada de Origem: 142 Como a blockchain pode ser usada em transações imobiliárias?
A tecnologia blockchain poderia servir como um sistema de registro transparente e confiável para a propriedade e transferências imobiliárias no nível do registro da cidade. Contratos inteligentes, programas que rodam na blockchain, poderiam ser integrados com os processos legais existentes que regem a propriedade, o que poderia automatizar e registrar essas transferências e mudanças de propriedade enquanto os processos legais subjacentes para a propriedade permanecem em vigor. Isso poderia reduzir os custos das transações ao remover a dependência de intermediários e automatizar muitas etapas.
Por exemplo, o Escritório do Registrador da Cidade usa um sistema de software chamado ACRIS para registrar e manter registros de transferência de propriedade imobiliária de Nova York e certos registros de transferência de propriedade pessoal, como documentos hipotecários para propriedades no Bronx, Brooklyn, Manhattan e Queens. No entanto, o ACRIS não é um sistema blockchain; é uma plataforma de software usada principalmente para gerenciar e automatizar processos de conformidade regulatória que não são projetados para operar em uma rede blockchain descentralizada.
A tecnologia blockchain também pode ser usada na tokenização de ativos imobiliários para representar digitalmente uma forma de prova de propriedade fracionária desses ativos, que também gerencia a transferibilidade e fornece um meio de troca. O Sistema de Tokenização de Ativos Digitais projetado pela equipe UDPN "simplifica o processo de investimento ao criar tokens virtuais representando direitos sobre ativos e oferecendo serviços abrangentes de ciclo de vida desde a ideação até a negociação e o serviço de ativos", explicou Tim Bailey, vice-presidente de negócios globais e operações da Red Date Technology.
Os principais serviços oferecidos por uma plataforma de tokenização de ativos incluem a criação e gestão de tokens digitais que representam a propriedade de ativos físicos. Outros serviços incluem ferramentas de criação de tokens, uma carteira de armazenamento e uma bolsa e gateway de pagamento.
Com a tokenização, um ativo/investimento imobiliário pode ser representado por 1.000 ou mais tokens cunhados em uma plataforma blockchain, cada um representando uma fração do ativo/investimento imobiliário geral.
Um token imobiliário pode representar uma variedade de diferentes interesses fracionários em imóveis—desde uma parte de uma escritura imobiliária, que poderia estar na forma de um coop ou um condomínio, ou uma casa independente ou um prédio de escritórios construído em terras sujeitas a um arrendamento de longo prazo etc.; até um interesse acionário em uma entidade legal (como uma LLC ou Trust, como no caso dos REITs); ou a propriedade de dívidas colateralizadas que poderiam estar localizadas em diferentes locais geográficos ou sujeitas a uma variedade de leis e impostos diferentes.
Um token para imóveis poderia ser o equivalente a um token não fungível (um identificador único específico). No entanto, também poderia ser considerado um token fungível ou um token de segurança.
Por meio de contratos inteligentes (código de computador que implementa automaticamente e faz cumprir acordos em uma blockchain), esses tokens podem ser programados para fazer distribuições de aluguel para os detentores de tokens. Eles também podem ser programados para impor requisitos de conformidade legal, como períodos de bloqueio de um ano nas disposições de arrendamento, etc.
Outras vantagens de tokenizar a propriedade imobiliária em um livro razão blockchain podem incluir tempos de processamento mais rápidos para transações de compra-venda de tokens que podem ser validadas e registradas quase instantaneamente, sem a necessidade de longos processos manuais de back office.
Embora a tokenização de imóveis não modifique diretamente o conceito legal de propriedade ou torne os imóveis mais baratos para investir, poderia tornar os imóveis mais acessíveis a uma gama mais ampla de investidores, aumentando assim a liquidez no mercado imobiliário ao fracionar a propriedade em tokens negociáveis, abrindo as portas para um pool mais amplo de participantes para participar da propriedade, incluindo pequenos investidores de varejo jovens que enfrentam recordes de preços de casas, falta de inventário, inflação e alta dívida que servem como barreiras desafiadoras para a propriedade de imóveis globalmente.
Nos Estados Unidos, uma transação de tokenização de propriedade fracionária de imóveis residenciais ocupados pelo proprietário já foi realizada. Como explicou Scott Thiel, CEO e fundador da Tokinvest:
“A casa foi comprada por $740.000 em Longmont, Colorado, e foi financiada com investidores de terceiros que forneceram diretamente 97% do capital de compra como financiamento alternativo ao crédito hipotecário. Este projeto de tokenização residencial representou títulos de investimento negociáveis lastreados pela maior e mais estável classe de ativos do planeta—casas ocupadas pelos proprietários. Os investidores em tokens imobiliários terão a opção de comprar, negociar e vender pequenas posições passivas em casas como uma alternativa ao investimento ativo em casas inteiras. Na Tokinvest, estamos tokenizando projetos imobiliários comerciais e residenciais; existentes e planejados globalmente.”
Na Holanda, Bart de Bruijn, co-fundador da EstateX, está construindo uma plataforma dedicada de tokenização de imóveis em blockchain RWA que deve ser lançada no terceiro trimestre de 2025. Ele acredita que os tokens de segurança PROPX poderiam revolucionar a indústria imobiliária global ao transformar uma classe de ativos tradicionalmente ilíquida e exclusiva em uma que seja acessível, flexível e líquida, permitindo que investidores de todo o mundo possuam pequenas participações em propriedades imobiliárias específicas, invistam com capital mínimo e negociem esses ativos tokenizados facilmente em uma bolsa secundária. Como a EstateX operará na blockchain RWA, as transações (como comprar ou vender tokens) incorrendo em taxas de gás na faixa de 20-35% pagas via token ESX, pois é o principal meio da plataforma para transações, governança e staking, que cobrirá o custo computacional do processamento de transações.
Uma comparação entre tokens imobiliários e REITs
O esperado ambiente de altas taxas de juros provavelmente tornará os REITs um produto de investimento desejável e estabelecido, enquanto os tokens imobiliários podem abrir caminho para um futuro mais dinâmico, acessível e amigável ao investidor. Para sua consideração, aqui está uma comparação de como os tokens imobiliários se destacam em comparação com os REITs.
TOKEN IMOBILIÁRIO REITs LIQUIDEZ Tokens são negociados em bolsas secundárias de ativos digitais com frequência, sujeitos às avaliações do mercado de ativos digitais. As ações de REIT são negociadas em grandes bolsas de valores sujeitas às avaliações do mercado de ações. DIVERSIFICAÇÃO A tokenização reduz as barreiras de entrada para investimento, tornando o investimento imobiliário acessível a todos ao permitir investimentos fracionários em uma variedade de propriedades imobiliárias em diferentes regiões e setores. Os REITs geralmente exigem um investimento de capital significativo por parte dos investidores em propriedade comercial. PROPRIEDADE E CONTROLE Tokens fornecem propriedade fracionária direta de propriedades imobiliárias, concedendo aos investidores mais transparência e uma sensação de controle sobre seus investimentos. As ações de REIT representam propriedade na confiança que detém os ativos imobiliários ou dívidas imobiliárias, em vez das propriedades reais, resultando em nenhum controle direto sobre as decisões de gerenciamento de propriedades. REGULATÓRIO E IMPOSTOS Tokens estão sujeitos a um cenário regulatório e tributário mais dinâmico e em evolução em todo o mundo. Nos EUA, na ausência de orientações específicas da SEC, os tokens imobiliários geralmente são tratados como valores mobiliários sujeitos a registro na SEC. Os REITs se beneficiam de estruturas regulatórias bem estabelecidas e eficientes em termos fiscais que oferecem estabilidade e robustas proteções ao investidor. Por exemplo, as estruturas de LP offshore disponíveis em alguns REITs privados podem ajudar os clientes a reduzir significativamente sua carga tributária, pois oferecem aos investidores uma dedução fiscal de 20% sobre a renda que geram, aumentando assim os retornos após impostos. CUSTOS DE TRANSAÇÃO E DIVIDENDOS Tokens podem cobrar uma taxa na faixa de 20-35% da receita gerada na forma de taxas de gás blockchain que reduzem os retornos. No entanto, poderia ser estruturado para emitir dividendos diários e taxas de liquidação para uma classe de ativos, de outra forma, ilíquida. Os REITs oferecem distribuições de dividendos trimestrais e podem ter taxas de gestão e transação que reduzem os retornos, conforme detalhado no documento de oferta de investimento. PLATAFORMA DE TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA Tokens são emitidos em uma plataforma imobiliária. Os riscos tecnológicos e as preocupações de cibersegurança associadas à plataforma devem ser considerados para garantir a segurança dos ativos. Os REITs não são emitidos em uma plataforma blockchain.
Devido à complexidade e à natureza em evolução da tokenização imobiliária, seria prudente consultar um advogado de valores mobiliários experiente, um advogado tributário e um especialista em blockchain antes de prosseguir com um investimento em tokens imobiliários.
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