Ujawnienie: Poglądy i opinie wyrażone tutaj należą wyłącznie do autora i nie reprezentują poglądów i opinii redakcji crypto.news.

Ponieważ tokenizacja nieruchomości zyskała popularność w branży kryptograficznej, jest klasyfikowana jako zabezpieczenie w większości jurysdykcji z rozwiniętymi przepisami finansowymi, takimi jak Stany Zjednoczone, Unia Europejska, Wielka Brytania, Australia i inne. W tym artykule skupiam się na ograniczeniach tokenizacji-sekurytyzacji i badam, dlaczego koncepcja tokenizacji powinna mieć na celu digitalizację praw własności, zamiast penetrować samo serce ksiąg wieczystych. W poprzednim artykule nakreśliłem ideę „tokenu tytułu” oraz koncepcję rejestru gruntów nowej generacji – rejestru nieruchomości blockchain.  Przyjrzyjmy się teraz obietnicy sekurytyzacji, aby zilustrować, dlaczego bez przeprojektowania systemu gospodarka cyfrowa nie będzie się rozwijać.

Może Cię również zainteresować: Księgi wieczyste powinny przejść na technologię blockchain | Opinia

Wyjaśnienie sekurytyzacji

Tradycyjnie nieruchomości były postrzegane jako cenna klasa aktywów, ale stanowiły wyzwanie dla mniejszych inwestorów ze względu na ich niepłynny charakter i znaczne wymagania inwestycyjne z góry. Powszechnie uważa się, że technologia blockchain oferuje obiecujące rozwiązanie poprzez tokenizację nieruchomości. Ta szeroko rozpowszechniona interpretacja obejmuje konwersję aktywów ze świata rzeczywistego na tokeny cyfrowe, którymi można handlować w łańcuchu bloków, dzieląc w ten sposób aktywa na mniejsze, łatwiejsze w zarządzaniu jednostki. Takie podejście rzekomo czyni inwestycje bardziej dostępnymi i zwiększa płynność nieruchomości, ponieważ tokeny te można łatwo handlować na rynkach wtórnych.

Chociaż jednak taka tokenizacja przyciągnęła uwagę, niezbędne jest krytyczne zbadanie jej ograniczeń. Poniższa analiza ujawnia niedociągnięcia tego modelu i podkreśla, dlaczego gruntowne przeprojektowanie systemu gruntów jest konieczne, aby zapewnić znaczący postęp.

Zasadniczo taka tokenizacja oznacza sekurytyzację. Typowy schemat autoryzowany przez organ nadzoru finansowego polega na utworzeniu spółki celowej (SPV), np. korporacji lub trustu, w której tokeny reprezentują odpowiednio akcje lub jednostki. Rzadko, gdy tokeny nie reprezentują żadnego z nich, taki papier wartościowy może należeć do szerszej kategorii „produktu inwestycyjnego” lub „programu inwestycji zarządzanych”, którą można znaleźć w przepisach wielu krajów od czasu sprawy SEC przeciwko Howey w USA w 1946 r. 

Z ekonomicznego punktu widzenia zabezpieczenie takie byłoby ogólnie rozumiane jako czyjaś obietnica w zamian za gotówkę wykonania jakiegoś przedsięwzięcia gospodarczego, które może przynieść zyski. Zatem w tej umowie są dwie strony: ktoś, kto coś obiecuje, i ten, kto inwestuje pieniądze. Aby dopełnić ten obraz, może istnieć rynek wtórny, na którym takie papiery wartościowe są przedmiotem obrotu pomiędzy posiadaczami tych papierów a tymi, którzy chcą je nabyć.

Jeśli chodzi o gospodarkę związaną z nieruchomościami, tradycyjnie sekurytyzowane nieruchomości stanowią niewielki ułamek całego rynku nieruchomości. Na przykład od 2023 r. kapitalizacja rynkowa amerykańskich funduszy inwestycyjnych zajmujących się nieruchomościami notowanych na giełdzie (REIT) wyniosła około 1,4 biliona dolarów, co stanowi 1,3% całej wartości nieruchomości w USA szacowanej na 113 bilionów dolarów. 

Źródło: NAREIT, Statista, dzięki uprzejmości autora

Ta rozbieżność podkreśla, że ​​sekurytyzowane nieruchomości stanowią jedynie niewielki segment szerszego rynku nieruchomości. Ograniczenie wynika z charakteru prawnego takich stosunków. Bezpieczeństwo to interes gospodarczy na czyimś majątku (przyrzeczenie zabezpieczone instrumentem prawnym). Osoba posiadająca zabezpieczenie nie jest właścicielem nieruchomości. Posiadacz papieru wartościowego nie korzysta z całego pakietu praw; stąd też jego zastosowanie gospodarcze jest również ograniczone.

Token bezpieczeństwa a token tytułu: Token bezpieczeństwa nieruchomości reprezentuje interes ekonomiczny posiadacza w cudzej własności. Token tytułu jest faktycznym zapisem prawa własności.

Dlaczego#tothemoonsię nie wydarzy

Począwszy od pierwszej fali tokenizacji – znanej również jako początkowy boom na ofertę monet – w latach 2016–2017, wokół tokenizacji nieruchomości pojawiło się nieuzasadnione podekscytowanie, co jest zgodne z szumem ogólnie obecnym w branży kryptowalut. Tokenizacja wiąże się z możliwością osiągnięcia wysokich zysków, które powstają na bańkach rynkowych. 

Tokenizacja nieruchomości jest zalecana jako sposób na zwiększenie płynności nieruchomości. Zwykle tłumaczy się, że technologia cyfrowa w połączeniu z frakcjonacją zmniejszy bariery i uatrakcyjni tę inwestycję. Bez wątpienia tak się stanie, ale posiadanie nieruchomości jako bazowego aktywa rzutuje na zachowanie bazowego aktywa. 

Ceny nieruchomości nie są takie same, jak ceny akcji spółek, gdzie rozwój biznesu i innowacje mogą spowodować gwałtowny wzrost cen akcji spółek. Zwykle nieruchomości nie podlegają drastycznym zmianom; ponadto jest mało prawdopodobne, aby cena jednego budynku gwałtownie wzrosła, podczas gdy reszta wokół niego pozostała taka sama. Zwykle rynek nieruchomości porusza się w jednym trendzie, z pewnymi niewielkimi rozbieżnościami w zależności od regionu.

REIT i tokeny nieruchomości

Rozsądna jest interpolacja notowanych na giełdzie funduszy inwestycyjnych zajmujących się nieruchomościami (REIT). Trusty inwestycyjne demokratyzują inwestycje w nieruchomości poprzez redukcję barier, gdyż są to akcje spółek będących właścicielami nieruchomości będących przedmiotem obrotu na giełdach.

Jest oczywiste, że dzienne wolumeny dolarów na rynkach REIT są znacznie niższe niż na głównych giełdach. Średni dzienny wolumen obrotu (ADTV) na amerykańskim rynku akcji przekroczył w 2023 r. 500 miliardów dolarów, podczas gdy wolumeny REIT notowane na giełdzie często wahają się w granicach 10 miliardów dolarów. 

Źródło: NAREIT, Russell Instruments, dzięki uprzejmości autora

Dodatkowo rynki REIT charakteryzują się mniejszą zmiennością w porównaniu do szerszego rynku akcji. Stabilność ta wynika z charakteru aktywów bazowych – nieruchomości – które zazwyczaj nie podlegają dramatycznym krótkoterminowym wahaniom cen. Co najważniejsze, publiczne REIT-y wpisują się w ogólną tendencję na rynku nieruchomości. Wyniki REIT często odzwierciedlają szersze trendy na rynku nieruchomości, ponieważ na oba wpływają podobne czynniki ekonomiczne, takie jak stopy procentowe, wzrost gospodarczy i wartość nieruchomości.

Zatem ogólne podekscytowanie tokenizacją nieruchomości wygląda bardziej irracjonalnie. Nieuzasadnione jest oczekiwanie, że stokenizowana nieruchomość przyniesie znaczne zyski, podczas gdy np. reszta rynku nieruchomości znajduje się w stagnacji. Niemniej jednak wraz z cyfryzacją finansów można spodziewać się obniżenia kosztów transakcyjnych. Web3 i inne technologie cyfrowe mogą sprawić, że rynki bezpieczeństwa będą bardziej przejrzyste i rozliczalne, sprawiając, że niektóre procedury biurokratyczne staną się zbędne i przestarzałe. Zatem pojawienie się innowacji może zwiększyć efektywność rynku REIT pod warunkiem ograniczenia biurokracji przez rząd i uwolnienia potencjału technologii cyfrowych.

A teraz fakty i kilka wniosków 

Na koniec przeanalizujmy pewne dowody empiryczne potwierdzające tę dyskusję. STM (Stomarket.com) to popularne źródło w świecie tokenizowanych aktywów rzeczywistych (RWA). Podobnie jak Coinmarketcap.com, konsoliduje tokeny, ich kapitalizację, wolumeny i inne istotne dane rynkowe. 

Bliższe badanie pokazuje, o ile mniejszy jest rynek tokenizowanych RWA w porównaniu z rynkiem kryptowalut. Kapitalizacja STM 465 tokenów „Nieruchomości” wynosi 226 milionów dolarów przy zaledwie 1,7 miliona dolarów wolumenu obrotu dziennie. Dla porównania kapitalizacja listy Coinmarketcap wynosi 2,3 biliona dolarów, przy dziennym wolumenie handlu ponad 8000 monet i tokenów na poziomie 72,6 miliarda dolarów (stan na 14 maja 2024 r.). Analiza Deloitte wskazuje na bardziej optymistyczne liczby – według ich badań kapitalizacja wyniesie 16,4 miliarda dolarów w 2022 roku, czyli wciąż 140 razy mniej niż lista Coinmarketcap.

Podsumowując, sekurytyzacja nie jest rewolucją, a spekulacyjne emocje wokół tokenizacji rynków nieruchomości są naciągane. Blockchain i inne technologie web3 mogą sprawić, że sekurytyzacja nieruchomości będzie skuteczniejsza, jeśli zostaną wprowadzone wraz z bardziej postępowymi przepisami. Nieruchomości sekurytyzowane stanowią jednak tylko niewielką część całego rynku nieruchomości, zatem zwiększenie efektywności w tym niewielkim segmencie nie robi dużej różnicy. 

W rzeczywistości wszystkie prawa własności, tytuły i interesy prawne są zamknięte w rejestrach rządowych – staromodnych rejestrach gruntów z transakcjami w formie papierowej oraz biurokratycznymi usługami rejestrowymi i nadawania tytułów własności. Dzięki technologiom web3 stosunki gospodarcze mogą stać się transgraniczne, internetowe, natychmiastowe i typu peer-to-peer. Programowalne relacje zmniejszają potrzebę pośredników, tj. agentów, prawników, notariuszy, przewoźników i innych rejestratorów. 

Stary rejestr stanowi wąskie gardło dla przyszłości gospodarki cyfrowej, ponieważ cała potencjalna wydajność zderza się ze staromodnym, powolnym systemem. Bezczynność rządu w ulepszaniu systemu, czyli automatyzacji i cyfryzacji, hamuje dalszą ewolucję gospodarki. Tak naprawdę pojawienie się tradycyjnie sekurytyzowanych i tokenizowanych nieruchomości jest swoistą odpowiedzią na tę nieefektywność. Choć, jak wykazano, ma to marginalny wpływ i nie zmienia całego obrazu.

Przeczytaj więcej: Tokenizacja nieruchomości jest bramą do niedrogiego posiadania domu | Opinia