Informācijas atklāšana: šeit izteiktie viedokļi un viedokļi pieder tikai autoram un nepārstāv crypto.news redakcijas uzskatus un viedokļus.

Tā kā tā kļuva zināma kriptovalūtu nozarē, nekustamā īpašuma marķieris tiek klasificēts kā vērtspapīrs lielākajā daļā jurisdikciju ar izstrādātiem finanšu noteikumiem, piemēram, ASV, Eiropas Savienībā, Apvienotajā Karalistē, Austrālijā un citās. Šajā rakstā es koncentrējos uz tokenizācijas-vērtspapīrošanas ierobežojumiem un izpētīšu, kāpēc marķieru jēdzienam vajadzētu būt īpašuma tiesību digitalizēšanai, nevis iekļūt zemesgrāmatu sirdī. Savā iepriekšējā rakstā es izklāstīju “nosaukuma zīmes” ideju un nākamās paaudzes zemes reģistra koncepciju - blokķēdes īpašumu reģistru.  Tagad rūpīgi pārbaudīsim pārvēršanas vērtspapīros solījumu, lai ilustrētu, kāpēc, nepārveidojot sistēmu, digitālā ekonomika neattīstīsies.

Jums varētu patikt arī: Zemesgrāmatām vajadzētu pāriet uz blokķēdes tehnoloģiju | Atzinums

Paskaidrota pārvēršana vērtspapīros

Tradicionāli nekustamais īpašums tiek uzskatīts par vērtīgu aktīvu klasi, taču tas ir radījis izaicinājumus mazākiem investoriem, jo ​​tas ir nelikvīds un lielas sākotnējās investīcijas prasības. Parasti tiek uzskatīts, ka blokķēdes tehnoloģija piedāvā daudzsološu risinājumu, izmantojot nekustamo īpašumu marķieri. Šī plaši izplatītā interpretācija ietver reālās pasaules aktīvu pārvēršanu digitālos marķieros, kurus var tirgot blokķēdē, tādējādi sadalot aktīvu mazākās, vieglāk pārvaldāmās vienībās. Šī pieeja it kā padara ieguldījumus pieejamākus un uzlabo nekustamā īpašuma likviditāti, jo šos žetonus var viegli tirgot otrreizējos tirgos.

Tomēr, lai gan šāda tokenizācija ir piesaistījusi uzmanību, ir svarīgi kritiski pārbaudīt tās ierobežojumus. Sekojošā pārbaude atklāj šī modeļa nepilnības un uzsver, kāpēc zemes sistēmas pamatīga pārplānošana ir obligāta, lai nodrošinātu jēgpilnu progresu.

Būtībā šāda tokenizācija ir vērtspapīrošana. Tipiska finanšu regulatora apstiprināta shēma ietver īpašam nolūkam dibinātas sabiedrības (SPV), piemēram, korporācijas vai trasta, izveidi, kur marķieri apzīmē attiecīgi akcijas vai vienības. Retos gadījumos, kad marķieri neatspoguļo nevienu no tiem, šāds nodrošinājums var ietilpt plašākā “investīciju produkta” vai “pārvaldītā ieguldījumu shēmas” kategorijā, kas atrodama daudzu valstu noteikumos kopš SEC vs Howey gadījuma ASV 1946. gadā. 

Ekonomiski šāds vērtspapīrs parasti tiktu saprasts kā kāda solījums apmaiņā pret skaidru naudu veikt kādu ekonomisku pasākumu, kas varētu dot peļņu. Tādējādi šim darījumam ir divas puses: tas, kurš kaut ko sola, un tas, kurš iegulda naudu. Lai pabeigtu šo ainu, var būt otrreizējais tirgus, kurā šādi vērtspapīri tiek tirgoti starp tiem, kas tos tur, un tiem, kas vēlas tos iegūt.

Runājot par ekonomiku saistībā ar nekustamo īpašumu, tradicionāli vērtspapīrotais īpašums veido nelielu daļu no kopējā nekustamā īpašuma tirgus. Piemēram, 2023. gadā ASV publiski tirgoto nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu (REIT) tirgus kapitalizācija bija aptuveni USD 1,4 triljoni, kas ir 1,3% no visas ASV nekustamā īpašuma vērtības, kas tiek lēsta 113 triljonu USD apmērā. 

Avots: NAREIT, Statistika, autora atļauja

Šī atšķirība liecina, ka vērtspapīrotais nekustamais īpašums veido tikai nelielu segmentu plašākā nekustamā īpašuma tirgū. Ierobežojums izriet no šādu attiecību juridiskā rakstura. Nodrošinājums ir ekonomiskas intereses par kāda īpašumu (solījums, kas nodrošināts ar juridisku instrumentu). Tas, kam ir nodrošinājums, nav īpašuma īpašnieks. Nodrošinājuma turētājam nav visu likumīgo tiesību kopumu; līdz ar to arī tās ekonomiskais pielietojums ir ierobežots.

Drošības marķieris salīdzinājumā ar īpašumtiesību marķieri: nekustamā īpašuma drošības marķieris atspoguļo turētāja ekonomiskās intereses par kāda cita īpašumu. Īpašuma marķieris ir faktiskais īpašuma tiesību ieraksts.

Kāpēc#tothemoonnenotiks

Sākot no pirmā marķieru viļņa, kas pazīstams arī kā sākotnējais monētu piedāvājuma uzplaukums, 2016.–2017. gadā, ir bijis nepamatots uztraukums par nekustamā īpašuma marķieri, kas atbilst kriptovalūtu nozarē kopumā valdošajai ažiotāžai. Tokenizācija ir saistīta ar iespēju gūt lielu peļņu, kas tiek gūta uz tirgus burbuļiem. 

Nekustamā īpašuma tokenizācija tiek atbalstīta kā veids, kā palielināt nekustamā īpašuma likviditāti. Parasti tiek skaidrots, ka digitālās tehnoloģijas kopā ar frakcionēšanu samazinās šķēršļus un padarīs šo ieguldījumu pievilcīgāku. Tas, bez šaubām, atspoguļos bāzes aktīva uzvedību, ja nekustamais īpašums ir pamatā esošais aktīvs. 

Cenas par nekustamo īpašumu nav tādas pašas kā uzņēmumu akciju tirgos, kur biznesa paplašināšanās un inovācijas var likt uzņēmuma akcijām strauji pieaugt. Parasti nekustamais īpašums krasi nemainās; turklāt maz ticams, ka vienai ēkai strauji sadārdzināsies, kamēr pārējās ap to paliks nemainīgas. Parasti nekustamā īpašuma tirgus virzās vienā tendencē ar nelielām atšķirībām dažādos reģionos.

REIT un nekustamā īpašuma žetoni

Ir saprātīgi interpolēt publiski kotētos nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus (REIT). Investīciju tresti demokratizē ieguldījumus nekustamajā īpašumā, samazinot šķēršļus, jo tās ir biržās tirgotas uzņēmumu akcijas, kurām pieder nekustamais īpašums.

Ir skaidrs, ka ikdienas dolāru apjomi REIT tirgos ir daudz mazāki nekā lielākajās biržās. ASV akciju tirgus vidējais dienas tirdzniecības apjoms (ADTV) 2023. gadā pārsniedza 500 miljardus ASV dolāru, savukārt publiski tirgoto REIT bieži vien redz apjomu 10 miljardu ASV dolāru robežās. 

Avots: NAREIT, Russell Instruments, ar autora atļauju

Turklāt REIT tirgi uzrāda mazāku nepastāvību, salīdzinot ar plašāku akciju tirgu. Šī stabilitāte izriet no to pamatā esošo aktīvu — nekustamo īpašumu — rakstura, kas parasti nepiedzīvo dramatiskas īstermiņa cenu svārstības. Vissvarīgākais ir tas, ka publiskie REIT iet kopā ar vispārējo tendenci nekustamā īpašuma tirgū. REIT darbība bieži atspoguļo plašākas tendences nekustamā īpašuma tirgū, jo abus ietekmē līdzīgi ekonomiskie faktori, piemēram, procentu likmes, ekonomiskā izaugsme un īpašuma vērtības.

Tātad kopējais satraukums par nekustamā īpašuma marķieri izskatās neracionālāks. Ir nepamatoti gaidīt, ka tokenizētie īpašumi gūs ievērojamus ieguvumus, kamēr, piemēram, pārējā nekustamā īpašuma tirgū valda stagnācija. Tomēr līdz ar finanšu digitalizāciju ir pamatoti sagaidīt darījumu izmaksu samazināšanos. Web3 un citas digitālās tehnoloģijas var padarīt drošības tirgus pārredzamākus un atbildīgākus, padarot dažas birokrātiskās procedūras liekas un novecojušas. Tādējādi inovāciju parādīšanās var padarīt REIT tirgu efektīvāku ar nosacījumu, ka valdība samazina birokrātiju, lai atraisītu digitālo tehnoloģiju potenciālu.

Tagad fakti un dažas noslēguma domas 

Visbeidzot, izpētīsim dažus empīriskus pierādījumus, kas atbalsta šo diskusiju. STM (Stomarket.com) ir populārs resurss tokenizēto reālās pasaules aktīvu (RWA) pasaulē. Līdzīgi kā Coinmarketcap.com, tas apvieno marķierus, to kapitalizāciju, apjomus un citus būtiskus tirgus datus. 

Sīkāka izpēte parāda, cik daudz mazāks ir tokenizētais RWA tirgus, salīdzinot ar kriptovalūtu tirgu. STM uzskaitīto 465 “Real Property” žetonu kapitalizācija ir 226 miljoni USD, un tirdzniecības apjoms dienā ir tikai 1,7 miljoni USD. Salīdzinājumam, Coinmarketcap saraksta kapitalizācija ir 2,3 triljoni USD, un 72,6 miljardu USD tirdzniecības apjoms dienā ir vairāk nekā 8000 monētu un žetonu, kas uzskaitīti vietnē (2024. gada 14. maijā). Deloitte analīze liecina par optimistiskākiem skaitļiem — 16,4 miljardu dolāru kapitalizācija 2022. gadā saskaņā ar viņu pētījumu, kas joprojām ir 140 reizes mazāka nekā Coinmarketcap sarakstā.

Rezumējot, pārvēršana vērtspapīros nav revolūcija, un spekulatīvā satraukums par nekustamā īpašuma tirgu žetonu ir tālejošs. Blockchain un citas web3 tehnoloģijas var padarīt nekustamā īpašuma vērtspapīrošanu efektīvāku, ja tās ievieš ar progresīvākiem noteikumiem. Tomēr vērtspapīrotais īpašums veido tikai nelielu daļu no visa nekustamā īpašuma tirgus, tāpēc efektivitātes paaugstināšana šajā mazajā segmentā neko daudz neietekmē. 

Visas īpašuma tiesības, īpašumtiesības un likumīgās intereses faktiski ir bloķētas valsts reģistros — vecmodīgos zemesgrāmatos ar papīra darījumiem un birokrātiskiem reģistra un īpašumtiesību pakalpojumiem. Izmantojot web3 tehnoloģijas, ekonomiskās attiecības var kļūt pārrobežu, tiešsaistes, tūlītējas un vienādranga attiecības. Programmējamās attiecības samazina nepieciešamību pēc starpniekiem, t.i., aģentiem, juristiem, notāriem, pārvadātājiem un citiem reģistratoriem. 

Vecais reģistrs rada sašaurinājumu digitālās ekonomikas nākotnei, jo visa šī potenciālā efektivitāte saskaras ar vecmodīgo gauso sistēmu. Valdības inerce uzlabot sistēmu, t.i., automatizēt un digitalizēt, apslāpē ekonomikas turpmāko attīstību. Faktiski tradicionāli vērtspapīrotu un tokenizētu nekustamo īpašumu parādīšanās ir sava veida reakcija uz šo neefektivitāti. Lai gan, kā tika parādīts, tam ir neliela ietekme, kas nemaina kopējo ainu.

Lasīt vairāk: Nekustamā īpašuma marķieri ir vārti uz pieejamu mājas īpašumtiesībām | Atzinums