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Elizabeth Sample e Brenda Powers con Sotheby’s International Realty a NYC mi hanno detto in un'intervista che “nel 2022, il mercato immobiliare globale è stato valutato intorno a 379,7 trilioni di dollari. Questo lo rende uno dei più grandi mercati del mondo.” E hanno continuato:
“Siamo tutti connessi al mondo immobiliare residenziale o commerciale possedendo o affittando, ecc. Utilizzando la tecnologia blockchain per creare token digitali per i diritti di proprietà, l'acquisto, la vendita e il trasferimento di immobili possono essere automatizzati. Questo approccio consente agli investitori di investire nel settore immobiliare in modo più efficiente e aumenta la liquidità in questa enorme classe di beni.”
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Già, c'è un mercato in rapida crescita per asset tokenizzati del mondo reale che rappresentano una delle più grandi opportunità di mercato nell'industria blockchain, con una dimensione potenziale del mercato—secondo uno studio congiunto di 21.co, BCG e ADDX—proiettata per raggiungere tra 10 trilioni e 16 trilioni di dollari entro il 2030. Secondo Statista, entro il 2030, si prevede che il settore immobiliare rappresenterà circa un terzo del mercato degli asset tokenizzati, rendendolo la categoria più prevalente.
Aggiungendo carburante a questa crescita ci sono i continui sforzi della Federal Reserve degli Stati Uniti per contenere l'inflazione attraverso tassi d'interesse più elevati, che molti esperti ritengono rimarranno per un po'. Questo ha portato gli investitori ad aumentare le loro allocazioni in flussi di cassa basati su garanzie supportati da beni immobiliari che offrono un rendimento aggiustato per il rischio convincente che funge da fonte di reddito stabilizzante nel portafoglio diversificato di un investitore.
Storicamente, il settore immobiliare è stato una copertura affidabile contro l'inflazione, consentendo agli investitori di investire in fondi di investimento immobiliare tradizionali, o REIT, e forse anche in token immobiliari. Rapporti recenti affermano che il presidente eletto pro-asset digitali, il magnate immobiliare Donald Trump e suo figlio, Donald Trump Jr., stanno sviluppando un nuovo progetto di token immobiliare provvisoriamente chiamato “World Liberty” per integrare gli investimenti immobiliari con la finanza decentralizzata utilizzando la tecnologia blockchain.
Botto — Nebbia sopra monoliti meccanizzati, arte AI presso la casa d'aste Sotheby’s di NYC, Collezione: Storie sintetiche; Round di origine: 142 Come può essere utilizzata la blockchain nelle transazioni immobiliari?
La tecnologia blockchain potrebbe servire come un sistema di registrazione trasparente e affidabile per la proprietà e i trasferimenti immobiliari a livello del registro cittadino. I contratti intelligenti, programmi che funzionano sulla blockchain, potrebbero essere integrati con i processi legali esistenti che governano la proprietà, il che potrebbe automatizzare e registrare questi trasferimenti e cambiamenti di proprietà mentre i processi legali sottostanti per la proprietà rimangono in vigore. Questo potrebbe ridurre i costi di transazione rimuovendo la dipendenza dagli intermediari e automatizzando molti passaggi.
Ad esempio, l'Ufficio del Registro della Città utilizza un sistema software chiamato ACRIS per registrare e mantenere i registri di trasferimento di proprietà immobiliari e di alcuni beni personali della città di New York, come i documenti ipotecari per proprietà nel Bronx, Brooklyn, Manhattan e Queens. Tuttavia, ACRIS non è un sistema blockchain; è una piattaforma software utilizzata principalmente per gestire e automatizzare i processi di conformità regolamentare che non sono progettati per operare su una rete blockchain decentralizzata.
La tecnologia blockchain può essere utilizzata anche nella tokenizzazione dei beni immobiliari per rappresentare digitalmente una forma di prova della proprietà frazionata di questi beni, che gestisce anche la trasferibilità e fornisce un mezzo di scambio. Il Sistema di Tokenizzazione degli Asset Digitali progettato dal team UDPN “semplifica il processo di investimento creando token virtuali che rappresentano diritti su beni e fornendo servizi completi di ciclo di vita dall'ideazione al trading al servizio degli asset,” ha spiegato Tim Bailey, vicepresidente delle operazioni e del business globale per Red Date Technology.
I principali servizi offerti da una piattaforma di tokenizzazione degli asset includono la creazione e la gestione di token digitali che rappresentano la proprietà di beni fisici. Altri servizi includono strumenti di creazione di token, un portafoglio di archiviazione e una piattaforma di scambio e pagamento.
Con la tokenizzazione, un singolo bene/investimento immobiliare può essere rappresentato da 1.000 o più token coniati su una piattaforma blockchain, ciascuno dei quali rappresenta una frazione dell'intero bene/investimento immobiliare.
Un token immobiliare può rappresentare una varietà di interessi immobiliari frazionari diversi: da una porzione di un atto immobiliare, che potrebbe essere sotto forma di coop o condo, o una casa indipendente o un edificio per uffici costruito su un terreno soggetto a un contratto di locazione a lungo termine, ecc.; a un interesse azionario in un'entità legale (come un LLC o un Trust come nel caso dei REIT); o la proprietà di un debito garantito che potrebbe trovarsi in diverse località geografiche o soggetto a una varietà di leggi e tasse diverse.
Un token per il settore immobiliare potrebbe essere l'equivalente di un token non fungibile (un identificatore unico specifico). Tuttavia, potrebbe anche essere considerato un token fungibile o un token di sicurezza.
Attraverso contratti intelligenti (codice informatico che implementa e fa rispettare automaticamente gli accordi su una blockchain), questi token possono essere programmati per effettuare distribuzioni di affitto ai detentori di token. Possono anche essere programmati per far rispettare i requisiti di conformità legale, come periodi di blocco di un anno nelle disposizioni di locazione, ecc.
Altri vantaggi della tokenizzazione della proprietà immobiliare su un libro mastro blockchain potrebbero includere tempi di elaborazione più rapidi per le transazioni di acquisto-vendita di token che potrebbero essere validate e registrate quasi istantaneamente senza la necessità di lunghe procedure manuali di back office.
Sebbene la tokenizzazione degli immobili non modifichi direttamente il concetto legale di proprietà o renda l'immobiliare più economico per investire, potrebbe rendere il settore immobiliare più accessibile a una gamma più ampia di investitori, aumentando così la liquidità nel mercato immobiliare frazionando la proprietà in token commerciabili, aprendo le porte a un pool più ampio di partecipanti per partecipare alla proprietà immobiliare, inclusi piccoli investitori al dettaglio giovani che affrontano prezzi delle case record, mancanza di inventario, inflazione e debito elevato che fungono da ostacoli difficili alla proprietà immobiliare a livello globale.
Negli Stati Uniti, una transazione di tokenizzazione di immobili residenziali frazionari occupati dal proprietario è già stata intrapresa. Come spiegato da Scott Thiel, CEO e fondatore di Tokinvest:
“La casa è stata acquistata per 740.000 dollari a Longmont, Colorado, ed è stata finanziata con investitori di terze parti che forniscono direttamente il 97% del capitale d'acquisto come finanziamento alternativo al credito ipotecario. Questo progetto di tokenizzazione residenziale rappresentava titoli di investimento commerciabili sostenuti dalla classe di beni più grande e stabile della terra: le case occupate dai proprietari. Gli investitori in token immobiliari avranno l'opzione di acquistare, commerciare e vendere piccole posizioni passive di case come alternativa a un investimento attivo nell'intera casa. Presso Tokinvest, stiamo tokenizzando commerciale e residenziale; progetti immobiliari globali esistenti e pianificati.”
Nei Paesi Bassi, Bart de Bruijn, co-fondatore di EstateX, sta costruendo una piattaforma di tokenizzazione immobiliare RWA blockchain dedicata che dovrebbe essere lanciata nel terzo trimestre del 2025. Crede che i token di sicurezza PROPX potrebbero rivoluzionare l'industria immobiliare globale trasformando una classe di beni tradizionalmente illiquida ed esclusiva in una accessibile, flessibile e liquida, consentendo agli investitori di tutto il mondo di possedere piccole quote di specifiche proprietà immobiliari, investire con capitale minimo e commerciare questi beni tokenizzati facilmente su una borsa secondaria. Poiché EstateX opererà sulla blockchain RWA, le transazioni (come l'acquisto o la vendita di token) comporterebbero costi di gas nella fascia del 20-35% pagati tramite il token ESX poiché è il principale mezzo della piattaforma per transazioni, governance e staking, che coprirebbe il costo computazionale dell'elaborazione delle transazioni.
Un confronto tra token immobiliari e REIT
L'ambiente di alti tassi d'interesse previsto renderà probabilmente i REIT un prodotto d'investimento desiderabile consolidato, mentre i token immobiliari potrebbero aprire la strada a un futuro più dinamico, accessibile e favorevole agli investitori. Per la tua considerazione, ecco un confronto di come i token immobiliari si distinguono rispetto ai REIT.
TOKEN IMMOBILIARE REIT LIQUIDITÀ I token vengono scambiati frequentemente su borse secondarie di asset digitali, soggetti a valutazioni di mercato degli asset digitali. Le azioni REIT vengono scambiate su importanti borse valori soggette a valutazioni di mercato azionarie. DIVERSIFICAZIONE La tokenizzazione riduce le barriere d'ingresso agli investimenti, rendendo l'investimento immobiliare accessibile a tutti consentendo investimenti frazionari in una varietà di proprietà immobiliari in diverse regioni e settori. I REIT spesso richiedono un investimento di capitale significativo da parte degli investitori su immobili commerciali. PROPRIETÀ E CONTROLLO I token forniscono una proprietà frazionata diretta delle proprietà immobiliari, concedendo agli investitori maggiore trasparenza e un senso di controllo sui loro investimenti. Le azioni REIT rappresentano la proprietà nel fondo che detiene i beni immobiliari o il debito immobiliare piuttosto che le effettive proprietà, risultando in nessun controllo diretto sulle decisioni di gestione della proprietà. REGOLAMENTAZIONE E TASSE I token sono soggetti a un panorama normativo e fiscale più dinamico e in evoluzione in tutto il mondo. Negli Stati Uniti, in assenza di una guida specifica dalla SEC, i token immobiliari sono generalmente trattati come titoli soggetti a registrazione presso la SEC. I REIT beneficiano di quadri normativi e fiscali ben consolidati che forniscono stabilità e robuste protezioni per gli investitori. Ad esempio, le strutture LP offshore disponibili in alcuni REIT privati possono aiutare i clienti a ridurre significativamente il loro carico fiscale poiché offrono agli investitori una detrazione fiscale del 20% sul reddito generato, migliorando così i rendimenti dopo le tasse. COSTI DI TRANSAZIONE E DIVIDENDI I token possono addebitare una commissione nella fascia del 20-35% delle entrate generate sotto forma di commissioni di gas blockchain che riducono i rendimenti. Tuttavia, potrebbe essere strutturato per emettere dividendi giornalieri e commissioni di regolamento a una classe di beni altrimenti illiquida. I REIT prevedono distribuzioni di dividendi trimestrali e possono comportare commissioni di gestione e transazione che riducono i rendimenti, come dettagliato nel documento di offerta d'investimento. PIATTAFORMA DI TOKENIZZAZIONE IMMOBILIARE I token vengono emessi su una piattaforma immobiliare. I rischi tecnologici e le preoccupazioni relative alla cybersicurezza associati alla piattaforma dovrebbero essere considerati per garantire la sicurezza degli asset. I REIT non sono emessi su una piattaforma blockchain.
A causa della complessità e della natura in evoluzione della tokenizzazione immobiliare, sarebbe prudente consultare un avvocato esperto in titoli, un avvocato fiscale e uno specialista blockchain prima di procedere con un investimento in token immobiliari.
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