Pengungkapan: Pandangan dan opini yang diungkapkan di sini sepenuhnya milik penulis dan tidak mewakili pandangan dan opini editorial crypto.news.

Karena mendapatkan daya tarik di industri kripto, tokenisasi real estat diklasifikasikan sebagai keamanan di sebagian besar yurisdiksi dengan peraturan keuangan yang maju, seperti Amerika Serikat, Uni Eropa, Inggris, Australia, dan lainnya. Dalam artikel ini, saya fokus pada keterbatasan tokenisasi-sekuritisasi dan mengeksplorasi mengapa konsep tokenisasi harus bertujuan untuk mendigitalkan hak milik alih-alih menembus inti pendaftaran tanah. Dalam artikel saya sebelumnya, saya menguraikan gagasan tentang “token hak milik” dan konsep pendaftaran tanah generasi berikutnya—pendaftaran tanah blockchain.  Sekarang, mari kita mencermati janji sekuritisasi untuk menggambarkan mengapa, tanpa mendesain ulang sistem, ekonomi digital tidak akan mengalami kemajuan.

Anda mungkin juga menyukai: Pendaftaran tanah harus beralih ke teknologi blockchain | Pendapat

Sekuritisasi menjelaskan

Secara tradisional, real estat dipandang sebagai kelas aset yang berharga namun menghadirkan tantangan bagi investor kecil karena sifatnya yang tidak likuid dan kebutuhan investasi awal yang besar. Secara umum diyakini bahwa teknologi blockchain menawarkan solusi yang menjanjikan melalui tokenisasi real estat. Interpretasi luas ini melibatkan konversi aset dunia nyata menjadi token digital yang dapat diperdagangkan di blockchain, sehingga membagi aset menjadi unit yang lebih kecil dan lebih mudah dikelola. Pendekatan ini konon membuat investasi lebih mudah diakses dan meningkatkan likuiditas real estate, karena token ini dapat dengan mudah diperdagangkan di pasar sekunder.

Namun, meskipun tokenisasi tersebut telah menarik perhatian, pemeriksaan kritis terhadap keterbatasannya sangatlah penting. Tinjauan berikut ini mengungkap kekurangan model ini dan menggarisbawahi mengapa desain ulang sistem pertanahan secara menyeluruh sangat penting untuk memastikan kemajuan yang berarti.

Pada dasarnya, tokenisasi tersebut mewakili sekuritisasi. Skema tipikal yang disahkan oleh regulator keuangan melibatkan pembuatan kendaraan bertujuan khusus (SPV), misalnya korporasi atau perwalian, di mana token masing-masing mewakili saham atau unit. Jarang terjadi, ketika token tidak mewakili keduanya, sekuritas tersebut dapat masuk dalam kategori “produk investasi” atau “skema investasi terkelola” yang lebih besar yang ditemukan dalam peraturan di banyak negara sejak kasus SEC vs Howey di AS pada tahun 1946. 

Secara ekonomi, jaminan seperti itu umumnya dipahami sebagai janji seseorang dengan imbalan uang tunai untuk melakukan suatu usaha ekonomi yang mungkin menghasilkan keuntungan. Jadi, ada dua sisi dalam kesepakatan ini: pihak yang menjanjikan sesuatu dan pihak yang menginvestasikan uang. Untuk melengkapi gambaran ini, terdapat pasar sekunder di mana sekuritas tersebut diperdagangkan antara pihak yang memilikinya dan pihak yang ingin memperolehnya.

Ketika berbicara mengenai perekonomian seputar real estat, properti yang disekuritisasi secara tradisional mewakili sebagian kecil dari keseluruhan pasar properti. Misalnya, pada tahun 2023, kapitalisasi pasar dana perwalian investasi real estat (REITs) yang diperdagangkan secara publik di AS berjumlah sekitar $1,4 triliun, yang merupakan 1,3% dari seluruh nilai real estat AS, yang diperkirakan mencapai $113 triliun. 

Sumber: NAREIT, Statista, milik penulis

Kesenjangan ini menunjukkan bahwa real estat yang disekuritisasi hanya merupakan segmen kecil dari pasar properti yang lebih luas. Pembatasan tersebut timbul dari sifat hukum dari hubungan tersebut. Jaminan adalah suatu kepentingan ekonomi atas harta benda seseorang (suatu janji yang dijamin dengan suatu instrumen hukum). Yang memegang jaminan bukanlah pemilik barang. Pemegang jaminan tidak menikmati keseluruhan hak hukum; karenanya, penerapan ekonominya juga terbatas.

Token keamanan vs. Token hak milik: Token keamanan real estat mewakili kepentingan ekonomi pemegangnya atas properti orang lain. Token hak milik adalah catatan sebenarnya dari hak milik.

Mengapa#tothemoontidak terjadi

Dimulai dari gelombang pertama tokenisasi—juga dikenal sebagai booming penawaran koin awal—pada tahun 2016-2017, terdapat kegembiraan yang tidak masuk akal seputar tokenisasi real estat, yang sejalan dengan sensasi yang secara keseluruhan hadir dalam industri kripto. Tokenisasi dikaitkan dengan potensi keuntungan tinggi, yang dihasilkan dari gelembung pasar. 

Tokenisasi real estat dianjurkan sebagai cara untuk meningkatkan likuiditas properti real estat. Biasanya dijelaskan bahwa teknologi digital bersama dengan fraksionalisasi akan mengurangi hambatan dan membuat investasi ini lebih menarik. Tidak diragukan lagi, hal ini akan terjadi, tetapi memiliki real estat sebagai aset dasar memproyeksikan perilaku aset yang mendasarinya. 

Harga real estat tidak sama dengan pasar saham perusahaan, dimana ekspansi bisnis dan inovasi dapat membuat saham perusahaan meroket. Biasanya, real estat tidak berfluktuasi secara drastis; Selain itu, kecil kemungkinannya bahwa satu bangunan akan mengalami kenaikan harga yang cepat sementara bangunan lain di sekitarnya tetap sama. Biasanya, pasar properti riil bergerak dalam satu tren, dengan beberapa perbedaan kecil dari satu wilayah ke wilayah lainnya.

REIT dan token properti nyata

Masuk akal untuk menginterpolasi perwalian investasi real estat (REITs) yang terdaftar secara publik. Perwalian investasi mendemokratisasi investasi di bidang real estat dengan mengurangi hambatan, karena ini adalah saham perusahaan yang memiliki properti nyata yang diperdagangkan di bursa.

Jelas terlihat bahwa volume dolar harian di pasar REIT jauh lebih rendah dibandingkan di bursa saham utama. Volume perdagangan harian rata-rata (ADTV) di pasar ekuitas AS melebihi $500 miliar pada tahun 2023, sementara REIT yang diperdagangkan secara publik sering kali mencapai volume di kisaran $10 miliar. 

Sumber: NAREIT, Russell Instruments, milik penulis

Selain itu, pasar REIT menunjukkan volatilitas yang lebih rendah dibandingkan dengan pasar saham yang lebih luas. Stabilitas ini berasal dari sifat aset dasar mereka—real estat—yang biasanya tidak mengalami perubahan harga jangka pendek yang dramatis. Yang terpenting, REIT publik sejalan dengan tren umum di pasar real estat. Kinerja REIT sering kali mencerminkan tren yang lebih luas di pasar real estat karena keduanya dipengaruhi oleh faktor ekonomi serupa seperti suku bunga, pertumbuhan ekonomi, dan nilai properti.

Jadi, kegembiraan secara keseluruhan tentang tokenisasi real estate terlihat lebih tidak rasional. Tidak masuk akal untuk mengharapkan bahwa properti yang diberi token akan memperoleh keuntungan besar, sementara, misalnya, pasar real estat lainnya mengalami stagnasi. Namun demikian, dengan adanya digitalisasi keuangan, wajar saja jika biaya transaksi diperkirakan akan berkurang. Web3 dan teknologi digital lainnya dapat menjadikan pasar keamanan lebih transparan dan akuntabel, sehingga membuat beberapa prosedur birokrasi menjadi mubazir dan ketinggalan jaman. Oleh karena itu, munculnya inovasi dapat membuat pasar REIT lebih efisien dengan syarat pemerintah mengurangi birokrasi untuk mengeluarkan potensi teknologi digital.

Sekarang, fakta dan beberapa kesimpulan pemikiran 

Terakhir, mari kita telusuri beberapa bukti empiris yang mendukung diskusi ini. STM (Stomarket.com) adalah sumber daya populer di dunia aset dunia nyata (RWA) yang diberi token. Mirip dengan Coinmarketcap.com, ini mengkonsolidasikan token, kapitalisasi, volume, dan data pasar penting lainnya. 

Pemeriksaan lebih dekat menunjukkan betapa kecilnya pasar ATMR yang diberi token dibandingkan dengan pasar mata uang kripto. Kapitalisasi STM atas 465 token 'Properti Nyata' yang terdaftar adalah $226 juta dengan volume perdagangan hanya $1.7 juta per hari. Sebagai perbandingan, kapitalisasi daftar Coinmarketcap adalah $2,3 triliun, dengan volume perdagangan $72,6 miliar per hari lebih dari 8,000 koin dan token terdaftar di situs web (per 14 Mei 2024). Analisis Deloitte menunjukkan angka yang lebih optimis—kapitalisasi $16,4 miliar pada tahun 2022, menurut penelitian mereka, yang masih 140 kali lebih kecil dari daftar Coinmarketcap.

Singkatnya, sekuritisasi bukanlah sebuah revolusi, dan kegembiraan spekulatif seputar tokenisasi pasar real estate tidak masuk akal. Blockchain dan teknologi web3 lainnya dapat membuat sekuritisasi real estat menjadi lebih efisien jika diterapkan dengan peraturan yang lebih progresif. Namun, properti yang disekuritisasi hanya merupakan sebagian kecil dari keseluruhan pasar real estat, sehingga melakukan efisiensi pada segmen kecil ini tidak akan memberikan banyak perbedaan. 

Faktanya, semua hak milik, hak milik, dan kepentingan hukum terkunci dalam pencatatan pemerintah—pendaftaran tanah kuno dengan transaksi berbasis kertas dan pencatatan birokrasi serta layanan kepemilikan. Dengan teknologi web3, hubungan ekonomi dapat bersifat lintas batas, online, instan, dan peer-to-peer. Hubungan yang dapat diprogram mengurangi kebutuhan akan perantara, yaitu agen, pengacara, notaris, pengangkut, dan pendaftar lainnya. 

Sistem pencatatan yang lama merupakan hambatan bagi masa depan ekonomi digital karena semua potensi efisiensi ini bertentangan dengan sistem lama yang lamban. Kelambanan pemerintah untuk memperbaiki sistem, misalnya mengotomatisasi dan mendigitalkan, menghambat evolusi perekonomian lebih lanjut. Faktanya, kemunculan properti riil yang disekuritisasi dan diberi token secara tradisional adalah semacam respons terhadap inefisiensi tersebut. Meskipun, seperti yang telah ditunjukkan, hal ini memiliki efek kecil yang tidak mengubah keseluruhan gambaran.

Baca selengkapnya: Tokenisasi real estat adalah pintu gerbang menuju kepemilikan rumah yang terjangkau | Pendapat