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A medida que ganó fuerza en la industria de la criptografía, la tokenización inmobiliaria se clasifica como un valor en la mayoría de las jurisdicciones con regulaciones financieras desarrolladas, como los Estados Unidos, la Unión Europea, el Reino Unido, Australia y otros. En este artículo, me centro en las limitaciones de la tokenización-titulización y exploro por qué el concepto de tokenización debería apuntar a digitalizar los derechos de propiedad en lugar de penetrar el corazón mismo de los registros de propiedad. En mi artículo anterior, describí la idea del "token de título" y el concepto de registro de propiedad de próxima generación: el registro de propiedad blockchain. Ahora, analicemos la promesa de la titulización para ilustrar por qué, sin rediseñar el sistema, la economía digital no progresará.
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Titulización explicada
Tradicionalmente, los bienes raíces se han considerado una clase de activo valiosa, pero han presentado desafíos para los inversores más pequeños debido a su naturaleza ilíquida y sus importantes requisitos de inversión inicial. Se cree comúnmente que la tecnología blockchain ofrece una solución prometedora mediante la tokenización de bienes raíces. Esta interpretación generalizada implica convertir activos del mundo real en tokens digitales negociables en una cadena de bloques, subdividiendo así el activo en unidades más pequeñas y manejables. Este enfoque supuestamente hace que la inversión sea más accesible y mejora la liquidez de los bienes raíces, ya que estos tokens pueden negociarse fácilmente en los mercados secundarios.
Sin embargo, si bien dicha tokenización ha llamado la atención, es esencial un examen crítico de sus limitaciones. El siguiente análisis revela las deficiencias de este modelo y subraya por qué es imperativo un rediseño exhaustivo del sistema territorial para garantizar un progreso significativo.
Esencialmente, dicha tokenización representa una titulización. Un esquema típico autorizado por un regulador financiero implica la creación de un vehículo de propósito especial (SPV), por ejemplo, una corporación o un fideicomiso, donde los tokens representan acciones o unidades, respectivamente. En raras ocasiones, cuando los tokens no representan ninguno de estos, dicho valor puede caer en una categoría más amplia de "producto de inversión" o "plan de inversión gestionado" que se encuentra en las regulaciones de muchos países desde el caso de SEC vs Howey en los EE. UU. en 1946.
Económicamente, dicha garantía generalmente se entendería como la promesa de alguien, a cambio de efectivo, de realizar alguna empresa económica que podría generar ganancias. Por tanto, en este trato hay dos partes: el que promete algo y el que invierte dinero. Para completar este cuadro, puede existir un mercado secundario donde dichos valores se negocien entre quienes los poseen y quienes desean adquirirlos.
Cuando se trata de la economía inmobiliaria, las propiedades tradicionalmente titulizadas representan una pequeña fracción del mercado inmobiliario general. Por ejemplo, en 2023, la capitalización de mercado de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa en Estados Unidos era de aproximadamente 1,4 billones de dólares, lo que representa el 1,3% del valor inmobiliario total de Estados Unidos, estimado en 113 billones de dólares.
Fuente: NAREIT, Statista, cortesía del autor
Esta disparidad pone de relieve que los bienes inmuebles titulizados constituyen sólo un segmento menor del mercado inmobiliario más amplio. La limitación surge de la naturaleza jurídica de dichas relaciones. La seguridad es un interés económico sobre la propiedad de alguien (una promesa garantizada con un instrumento legal). Quien posee la garantía no es el dueño del inmueble. El tenedor del valor no disfruta de todos los derechos legales; por tanto, su aplicación económica también es limitada.
Token de seguridad frente a token de título: un token de seguridad inmobiliaria representa el interés económico del titular en la propiedad de otra persona. Un token de título es el registro real del derecho de propiedad.
Por qué#tothemoonno sucederá
A partir de la primera ola de tokenización, también conocida como el auge inicial de la oferta de monedas, en 2016-2017, ha habido un entusiasmo irrazonable en torno a la tokenización de bienes raíces, lo que se alinea con la exageración que está presente en general en la industria de la criptografía. La tokenización está asociada con el potencial de obtener grandes ganancias, que se obtienen en las burbujas del mercado.
Se recomienda la tokenización de bienes inmuebles como una forma de aumentar la liquidez de los bienes inmuebles. Se suele explicar que la tecnología digital junto con el fraccionamiento reducirán las barreras y harán más atractiva esta inversión. Sin duda lo será, pero tener bienes raíces como activo subyacente proyecta el comportamiento del activo subyacente.
Los precios de los bienes raíces no son los mismos que los de los mercados bursátiles de las empresas, donde la expansión empresarial y la innovación pueden hacer que las acciones de las empresas se disparen. Por lo general, los bienes raíces no fluctúan dramáticamente; Además, es poco probable que un edificio aumente rápidamente de precio mientras el resto permanece igual. Normalmente, el mercado inmobiliario sigue una misma tendencia, con algunas discrepancias menores de una región a otra.
REIT y tokens de bienes inmuebles
Es razonable interpolar los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa. Los fideicomisos de inversión democratizan las inversiones en bienes raíces al reducir las barreras, ya que se trata de acciones de empresas propietarias de bienes inmuebles que se negocian en bolsas.
Es evidente que los volúmenes diarios de dólares en los mercados REIT son mucho más bajos que en las principales bolsas de valores. El volumen de negociación diario promedio (ADTV) del mercado de valores de EE. UU. superó los 500 mil millones de dólares en 2023, mientras que los REIT que cotizan en bolsa a menudo ven volúmenes en el rango de los 10 mil millones de dólares.
Fuente: NAREIT, Russell Instruments, cortesía del autor
Además, los mercados de REIT exhiben una menor volatilidad en comparación con el mercado de valores en general. Esta estabilidad surge de la naturaleza de sus activos subyacentes (bienes raíces), que normalmente no experimentan oscilaciones dramáticas de precios a corto plazo. Lo más importante es que los REIT públicos siguen la tendencia general del mercado inmobiliario. El desempeño de los REIT a menudo refleja las tendencias más amplias del mercado inmobiliario porque ambos están influenciados por factores económicos similares, como las tasas de interés, el crecimiento económico y los valores de las propiedades.
Por lo tanto, el entusiasmo general por la tokenización de bienes raíces parece más irracional. No es razonable esperar que la propiedad tokenizada obtenga ganancias sustanciales mientras, por ejemplo, el resto del mercado inmobiliario está estancado. Sin embargo, con la digitalización de las finanzas, es razonable esperar una reducción de los costos de transacción. Web3 y otras tecnologías digitales pueden hacer que los mercados de seguridad sean más transparentes y responsables, haciendo que algunos procedimientos burocráticos sean redundantes y obsoletos. Por lo tanto, la llegada de innovaciones puede hacer que el mercado de REIT sea más eficiente, siempre que el gobierno reduzca la burocracia para liberar el potencial de las tecnologías digitales.
Ahora, hechos y algunas reflexiones finales.
Finalmente, exploremos algunas pruebas empíricas que respaldan esta discusión. STM (Stomarket.com) es un recurso popular en el mundo de los activos tokenizados del mundo real (RWA). Al igual que Coinmarketcap.com, consolida tokens, su capitalización, volúmenes y otros datos esenciales del mercado.
Un examen más detenido muestra cuánto más pequeño es el mercado de RWA tokenizados en comparación con el mercado de criptomonedas. La capitalización de STM de los 465 tokens de 'bienes inmuebles' listados es de $226 millones con solo $1,7 millones de volumen comercial por día. A modo de comparación, la capitalización de lista de Coinmarketcap es de 2,3 billones de dólares, con 72.600 millones de dólares de volumen comercial por día de más de 8.000 monedas y tokens enumerados en el sitio web (al 14 de mayo de 2024). El análisis de Deloitte indica cifras más optimistas: una capitalización de 16.400 millones de dólares en 2022, según su investigación, que sigue siendo 140 veces menor que la lista de Coinmarketcap.
En resumen, la titulización no es una revolución, y el entusiasmo especulativo en torno a la tokenización de los mercados inmobiliarios es inverosímil. Blockchain y otras tecnologías web3 pueden hacer que la titulización de bienes inmuebles sea más eficiente si se introducen con regulaciones más progresivas. Sin embargo, las propiedades titulizadas constituyen sólo una pequeña porción de todo el mercado inmobiliario, por lo que aportar eficiencias a este pequeño segmento no supone una gran diferencia.
De hecho, todos los derechos de propiedad, títulos e intereses legales están encerrados en registros gubernamentales: registros de propiedad anticuados con transacciones en papel y servicios burocráticos de registro y titulación. Con las tecnologías web3, las relaciones económicas pueden volverse transfronterizas, en línea, instantáneas y entre pares. Las relaciones programables reducen la necesidad de intermediarios, es decir, agentes, abogados, notarios, transportistas y otros registradores.
El antiguo registro constituye un cuello de botella para el futuro de la economía digital, ya que toda esta eficiencia potencial choca con el antiguo y lento sistema. La inercia del gobierno para mejorar el sistema, es decir, automatizarlo y digitalizarlo, sofoca la futura evolución de la economía. De hecho, la aparición de bienes inmuebles tradicionalmente titulizados y tokenizados es una especie de respuesta a esa ineficiencia. Aunque, como se demostró, tiene un efecto marginal que no cambia todo el panorama.
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