Land Registries Should Shift to Blockchain Technology | Opinion

CryptoNews · 2024-04-28T11:43:06.000Z

Disclosure: The views and opinions expressed here belong solely to the author and do not represent the views and opinions of crypto.news’ editorial. There are a lot of ideas about the use of blockchain technology in real estate. However, a frequently overlooked aspect is the land registry. The bold claim that real estate tokenization will disrupt the industry essentially boils down to securitization via security tokens. Although such ideas hold merit, I found them to be lacking in perspective and not as disruptive as proclaimed. You might also like: How lawyers overslept crypto revolution | Opinion My PhD research was devoted to developing a next-generation land registry system. I introduced the concept of the “title token,” a new class of asset that, unlike security tokens, serves as an actual record of ownership. Blockchain technology, at its core, functions as a type of database. Therefore, instead of maintaining title records in a traditional land registry—whether on paper or electronically—blockchain can manage this more effectively, as I will explain further in this article. Why not “permissioned”? To address why the next-generation property registry system should utilize blockchain technology, it is essential to clarify some misconceptions about this technology and then highlight its transformative features. Firstly, the category of distributed ledger technologies, broadly labeled as “permissioned” and “private” ledgers, does not align with the original definition of blockchains as per rigorous academic standards. More importantly, beyond this terminological distinction, permissioned ledgers cannot guarantee data immutability. And immutability is a critical game-changing feature of the blockchain. Not every chain of blocks is the blockchain The method of creating timestamped blocks of data interconnected by hashes was introduced by Haber and Stornetta in 1991. This method does not aim to protect the data but to verify its authenticity, and there is no evidence it was ever referred to as “blockchain.” This term appears to have first emerged among the developers of Bitcoin and its mastermind, Satoshi Nakamoto. Nakamoto’s paper, “Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System,” proposed using Haber and Stornetta’s method as one of the components of his technology. By combining this with a decentralized consensus mechanism, he devised a method to operate it within a distributed network. This is what gained the term “blockchain.” Today, with a variety of consensus mechanisms and approaches to distributed ledger creation, blockchain can be defined as a digital ledger with a native unit of account (cryptocurrency) and data storage capabilities. It operates in a distributed network with an open, competitive, decentralized consensus mechanism. Permissioned cartel DLTs are not immutable Permissioned distributed ledgers, including private ones as a subset, lack the feature of free open competition. In fact, they represent the opposite; these ledgers operate under the centralized authority of a controlling node or nodes. In collective governance scenarios (involving more than one node), they may employ a decentralized consensus mechanism to some extent, but this only applies within the closed group of member nodes. Effectively, they act as a centralized system for the outside world and resemble a cartel. Therefore, not every chain of blocks constitutes a blockchain, although every blockchain and distributed ledger utilizes the method of block chaining. These terminological distinctions might seem pedantic and relevant only for theoretical discussions; however, they are crucial for understanding the broader implications. As permissioned ledgers lack the crucial feature of immutability, they cannot guarantee that data will not be altered. The controlling node or nodes, acting as a cartel, have all the privileges of a network administrator, controlling access and potentially altering data by rewriting or even deleting the chain if necessary. From this perspective, it does not fundamentally differ from any other centralized technology. The term “blockchain” is often misapplied to various ledger technologies, creating a false perception of exceptional data security. The fundamental advantage of blockchain is its ability to ensure data immutability. Immutability means that no one, including those responsible for the registry, can alter past transactions and stored data for any reason. No other feature of the blockchain is decisive for upgrading land registry systems, as no other technology in the history of humankind could ensure this. For instance, Bitcoin has operated without compromises for over 15 years, a claim that no other public system can make. The frequent news of data breaches involving major companies underscores (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard, you name it) the superior security of blockchain technology. What does the land registry do? So, why is it crucial to secure data in publicly accessible digital storage? Let’s first consider the primary function of a land authority. If Alice and Bob execute a title deed and one of them loses or tampers with her document, they might dispute the authenticity of their contract. They need a third party to independently store their document as the source of truth, which is the minimum role of the registry authority in any country. Before blockchain, to secure this function, the registry body had to physically maintain the relevant infrastructure, such as an archive building with racks and folders for the paper registry of the past or a data center operating a database with the respective software. Either technology was vulnerable, and data corruption or loss could be irreversible. Thus, it required highly limited access by those who could administer the system and make records. Registration meant restricting this function to authorized individuals like registrars or notaries. In contrast, blockchain allows registries to be maintained electronically without such vulnerabilities, enabling practically an unlimited number of users to make direct entries themselves on a blockchain-enabled registry without the threat of crashing the database. This applies only to blockchain, not to permissioned DLTs. The latter, being publicly exposed, would not be able to withstand severe denial-of-service attacks (DDoS) and the like; the loss of data is as much a threat as with other older technologies. How will blockchain transform real estate transactions and registration? The old system requires the separation of two acts: committing to a deal and then registering it. In the first act, the parties involved sign their agreement (the title deed). Then, in the second act, they bring it to the registrar to make an official record of their deed in the registry, which serves as the source of truth about who owns what. In many countries, statute laws establish that the moment of title conveyance is considered to occur when the deed is registered by an official body. The parties are not allowed to make the record in the registry themselves, as explained above, because the centralized technology is simply fragile enough to let that happen. Blockchain represents a game changer because, for the first time in history, it can serve as an impartial source of truth without the oversight of the registry authority. This means that the two separate acts—agreement and registration—can merge into a single blockchain transaction. A transaction executed within the algorithms of a smart contract, once published on the blockchain, serves as a definitive registry record. Maintaining infrastructure is not the only function of the land authority. Registration in many countries involves more than just recording whatever the parties bring to the land office. It requires verification of the deal, and in some countries, the deal must be examined by a notary. To achieve independence from third parties would mean automating all these functions. Only then can we fully unlock the advantages of programmable relations through smart contracts that enable DAOs, defi, and other facets of the Digital Economy. The bad news for those who believe in total disintermediation is that we will still need the registrar. It appears there are plenty of situations where a third authoritative party is necessary, such as to resolve disputes (hence, the registrar might need to execute a court ruling), in cases of inheritance, or loss of private keys (crypto wallet), when the owner or successor cannot gain access. The land registry application, which I refer to as Blockchain Estate Registry, needs to be designed in a way that provides administrative access to ensure the rule of law. Yet, I estimate that nine out of ten real estate transactions will not require any direct participation from the land authority, as registration will become a seamless and automatic procedure. Summary In summary, traditional land systems cannot fully embrace the innovative potential of the emerging digital economy, with its DAOs, dApps, defi, and so forth, as they are vulnerable and dependent on the supervision of land authorities and other intermediaries, which become bottlenecks for progress. Blockchain technology addresses this by securing data in a decentralized, open public infrastructure, mitigating the risk of irreversible loss in property registries, and paving the way for automating intermediary functions. The concept of the Blockchain Estate Registry illustrates this shift, proposing a system where most transactions can be automatically verified and registered without human intervention. It is important to note, however, that blockchain does not inherently guarantee immutability; this is contingent upon the network’s scale. Smaller networks may be susceptible to certain types of attacks, whereas larger, more established networks are typically more resilient. Therefore, for public registries, the choice of blockchain should favor those with a longstanding history and substantial community. Nevertheless, I advocate for the adoption of a multi-chain system through a cross-blockchain protocol. This approach addresses common concerns related to blockchain technology, such as bandwidth, scalability, transaction speed, and cost, making it a viable solution for public property registries. This topic merits further discussion. Read more: The crypto industry will only benefit from regulation | Opinion Author: Oleksii Konashevych Oleksii Konashevych holds a Ph.D. in Law, Science, & Technology and has been an academic researcher in blockchain technology since 2016. His Ph.D. thesis focused on the tokenization of real estate on the blockchain. In 2021, he was invited to speak at the Australian Senate. The conclusions of his research about a new generation property registry using blockchain were adopted as recommendations by the Senate ‘Fintech’ Select Committee and were presented to the National Cabinet to instigate a blockchain pilot project with the land registry. He is also the author of the YouTube channel “Blockchain State.”

Offenlegung: Die hier geäußerten Ansichten und Meinungen gehören ausschließlich dem Autor und stellen nicht die Ansichten und Meinungen der Redaktion von crypto.news dar.
Es gibt viele Ideen zum Einsatz der Blockchain-Technologie im Immobilienbereich. Ein häufig übersehener Aspekt ist jedoch das Grundbuchamt. Die kühne Behauptung, dass die Tokenisierung von Immobilien die Branche revolutionieren wird, läuft im Wesentlichen auf die Verbriefung über Sicherheitstoken hinaus. Obwohl solche Ideen durchaus ihre Berechtigung haben, empfand ich sie als perspektivlos und nicht so revolutionär wie behauptet.
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Meine Doktorarbeit widmete sich der Entwicklung eines Grundbuchsystems der nächsten Generation. Ich führte das Konzept des „Titeltokens“ ein, einer neuen Vermögensklasse, die im Gegensatz zu Sicherheitstoken als tatsächliche Eigentumsurkunde dient. Die Blockchain-Technologie fungiert im Kern als eine Art Datenbank. Anstatt Eigentumsurkunden in einem traditionellen Grundbuch zu führen – ob auf Papier oder elektronisch – kann die Blockchain dies daher effektiver verwalten, wie ich in diesem Artikel näher erläutern werde.
Warum nicht „erlaubt“?
Um zu erklären, warum die nächste Generation des Grundbuchsystems die Blockchain-Technologie nutzen sollte, müssen zunächst einige Missverständnisse über diese Technologie ausgeräumt und dann ihre bahnbrechenden Eigenschaften hervorgehoben werden.
Erstens entspricht die Kategorie der Distributed-Ledger-Technologien, die allgemein als „erlaubnispflichtige“ und „private“ Ledger bezeichnet werden, nicht der ursprünglichen Definition von Blockchains gemäß strengen akademischen Standards. Noch wichtiger ist, dass erlaubnispflichtige Ledger über diese terminologische Unterscheidung hinaus keine Unveränderlichkeit der Daten garantieren können. Und Unveränderlichkeit ist ein entscheidendes, bahnbrechendes Merkmal der Blockchain.
Nicht jede Kette von Blöcken ist die Blockchain
Die Methode, mit Zeitstempeln versehene Datenblöcke zu erstellen, die durch Hashes miteinander verbunden sind, wurde 1991 von Haber und Stornetta eingeführt. Diese Methode zielt nicht darauf ab, die Daten zu schützen, sondern ihre Authentizität zu überprüfen, und es gibt keine Beweise dafür, dass sie jemals als „Blockchain“ bezeichnet wurde. Dieser Begriff scheint erstmals unter den Entwicklern von Bitcoin und seinem Mastermind Satoshi Nakamoto aufgetaucht zu sein. Nakamotos Aufsatz „Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System“ schlug vor, die Methode von Haber und Stornetta als eine der Komponenten seiner Technologie zu verwenden. Indem er dies mit einem dezentralen Konsensmechanismus kombinierte, entwickelte er eine Methode, um es innerhalb eines verteilten Netzwerks zu betreiben. So kam der Begriff „Blockchain“ zustande.
Heute kann Blockchain, mit einer Vielzahl von Konsensmechanismen und Ansätzen zur Erstellung verteilter Hauptbücher, als digitales Hauptbuch mit einer nativen Rechnungseinheit (Kryptowährung) und Datenspeicherfunktionen definiert werden. Es funktioniert in einem verteilten Netzwerk mit einem offenen, wettbewerbsfähigen, dezentralen Konsensmechanismus.
Erlaubnispflichtige Kartell-DLTs sind nicht unveränderlich
Erlaubnispflichtige verteilte Ledger, darunter auch private, verfügen nicht über die Funktion des freien, offenen Wettbewerbs. Tatsächlich stellen sie das Gegenteil dar; diese Ledger arbeiten unter der zentralen Autorität eines oder mehrerer Kontrollknoten. In Szenarien kollektiver Governance (mit mehr als einem Knoten) können sie bis zu einem gewissen Grad einen dezentralen Konsensmechanismus einsetzen, dies gilt jedoch nur innerhalb der geschlossenen Gruppe von Mitgliedsknoten. Tatsächlich fungieren sie als zentralisiertes System für die Außenwelt und ähneln einem Kartell. Daher stellt nicht jede Blockkette eine Blockchain dar, obwohl jede Blockchain und jedes verteilte Ledger die Methode der Blockverkettung verwendet.
Diese terminologischen Unterscheidungen mögen pedantisch und nur für theoretische Diskussionen relevant erscheinen, sie sind jedoch entscheidend, um die umfassenderen Auswirkungen zu verstehen. Da genehmigungsbasierten Ledgern das entscheidende Merkmal der Unveränderlichkeit fehlt, können sie nicht garantieren, dass Daten nicht verändert werden. Der oder die Kontrollknoten, die als Kartell agieren, haben alle Privilegien eines Netzwerkadministrators, kontrollieren den Zugriff und können Daten potenziell verändern, indem sie die Kette neu schreiben oder bei Bedarf sogar löschen. Aus dieser Perspektive unterscheidet sie sich nicht grundsätzlich von anderen zentralisierten Technologien. Der Begriff „Blockchain“ wird oft fälschlicherweise auf verschiedene Ledger-Technologien angewendet, was zu einem falschen Eindruck außergewöhnlicher Datensicherheit führt.
Der grundlegende Vorteil der Blockchain ist ihre Fähigkeit, die Unveränderlichkeit der Daten zu gewährleisten. Unveränderlichkeit bedeutet, dass niemand, auch nicht die für das Register Verantwortlichen, vergangene Transaktionen und gespeicherte Daten aus irgendeinem Grund ändern kann. Kein anderes Merkmal der Blockchain ist für die Verbesserung von Grundbuchsystemen entscheidend, da keine andere Technologie in der Geschichte der Menschheit dies gewährleisten konnte. So funktioniert Bitcoin beispielsweise seit über 15 Jahren kompromisslos, eine Behauptung, die kein anderes öffentliches System aufstellen kann. Die häufigen Nachrichten über Datenschutzverletzungen bei großen Unternehmen (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard, Sie nennen es) unterstreichen die überlegene Sicherheit der Blockchain-Technologie.
Was macht das Grundbuchamt?
Warum ist es also so wichtig, Daten in öffentlich zugänglichen digitalen Speichern zu sichern? Betrachten wir zunächst die Hauptfunktion einer Grundbuchbehörde. Wenn Alice und Bob einen Grundbucheintrag ausstellen und einer von ihnen sein Dokument verliert oder manipuliert, könnten sie die Echtheit ihres Vertrags anfechten. Sie benötigen eine dritte Partei, die ihr Dokument unabhängig als Quelle der Wahrheit speichert, was die Mindestaufgabe der Grundbuchbehörde in jedem Land ist.
Um diese Funktion zu gewährleisten, musste die Registrierungsstelle vor der Blockchain die entsprechende Infrastruktur physisch unterhalten, beispielsweise ein Archivgebäude mit Regalen und Ordnern für die Papierregistratur der Vergangenheit oder ein Rechenzentrum, in dem eine Datenbank mit der entsprechenden Software betrieben wurde. Beide Technologien waren anfällig und eine Beschädigung oder ein Verlust von Daten konnte irreversibel sein. Daher war ein stark eingeschränkter Zugriff derjenigen erforderlich, die das System verwalten und Aufzeichnungen machen konnten.
Bei der Registrierung war diese Funktion auf autorisierte Personen wie Registerführer oder Notare beschränkt. Im Gegensatz dazu ermöglicht die Blockchain die elektronische Führung von Registern ohne derartige Schwachstellen, sodass praktisch eine unbegrenzte Zahl von Benutzern selbst direkte Einträge in ein Blockchain-fähiges Register vornehmen kann, ohne dass die Gefahr eines Datenbankabsturzes besteht. Dies gilt nur für die Blockchain, nicht für autorisierte DLTs. Letztere wären öffentlich zugänglich und könnten schweren Denial-of-Service-Angriffen (DDoS) und dergleichen nicht standhalten; der Verlust von Daten ist eine ebenso große Bedrohung wie bei anderen älteren Technologien.
Wie wird die Blockchain Immobilientransaktionen und -registrierung verändern?
Das alte System erfordert die Trennung von zwei Akten: dem Abschluss eines Geschäfts und dessen Registrierung. Im ersten Akt unterzeichnen die beteiligten Parteien ihre Vereinbarung (den Eigentumstitel). Im zweiten Akt bringen sie ihn dann zum Standesbeamten, um ihre Urkunde offiziell im Register zu vermerken, das als Quelle der Wahrheit darüber dient, wem was gehört.
In vielen Ländern legen Gesetze fest, dass der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung als gegeben gilt, wenn die Urkunde von einer offiziellen Stelle registriert wird. Wie oben erläutert, ist es den Parteien nicht gestattet, den Eintrag im Register selbst vorzunehmen, da die zentralisierte Technologie schlicht zu fragil ist, um dies zu ermöglichen. Blockchain stellt einen Wendepunkt dar, da es zum ersten Mal in der Geschichte als unparteiische Quelle der Wahrheit ohne die Aufsicht der Registerbehörde dienen kann. Dies bedeutet, dass die beiden getrennten Handlungen – Vereinbarung und Registrierung – zu einer einzigen Blockchain-Transaktion verschmelzen können. Eine Transaktion, die innerhalb der Algorithmen eines Smart Contracts ausgeführt wird, dient, sobald sie auf der Blockchain veröffentlicht ist, als endgültiger Registereintrag.
Die Instandhaltung der Infrastruktur ist nicht die einzige Funktion der Grundbuchbehörde. In vielen Ländern umfasst die Registrierung mehr als nur die Aufzeichnung dessen, was die Parteien zum Grundbuchamt bringen. Sie erfordert eine Überprüfung des Geschäfts, und in einigen Ländern muss das Geschäft von einem Notar geprüft werden. Um Unabhängigkeit von Dritten zu erreichen, müssten all diese Funktionen automatisiert werden. Nur dann können wir die Vorteile programmierbarer Beziehungen durch intelligente Verträge voll ausschöpfen, die DAOs, DeFi und andere Facetten der digitalen Wirtschaft ermöglichen.
Die schlechte Nachricht für diejenigen, die an eine völlige Disintermediation glauben, ist, dass wir den Registerführer weiterhin brauchen werden. Es scheint viele Situationen zu geben, in denen eine dritte autoritative Partei notwendig ist, etwa zur Beilegung von Streitigkeiten (daher muss der Registerführer möglicherweise ein Gerichtsurteil vollstrecken), in Erbschaftsfällen oder bei Verlust privater Schlüssel (Krypto-Wallet), wenn der Eigentümer oder Nachfolger keinen Zugriff darauf erhält. Die Grundbuchanwendung, die ich als Blockchain Estate Registry bezeichne, muss so konzipiert werden, dass sie administrativen Zugriff bietet, um die Rechtsstaatlichkeit zu gewährleisten. Dennoch schätze ich, dass neun von zehn Immobilientransaktionen keine direkte Beteiligung der Grundbuchbehörde erfordern werden, da die Registrierung ein nahtloser und automatischer Vorgang sein wird.
Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass traditionelle Landsysteme das Innovationspotenzial der aufkommenden digitalen Wirtschaft mit ihren DAOs, dApps, defi usw. nicht vollständig ausschöpfen können, da sie anfällig und von der Aufsicht von Landbehörden und anderen Vermittlern abhängig sind, die zu Engpässen für den Fortschritt werden. Die Blockchain-Technologie geht dieses Problem an, indem sie Daten in einer dezentralen, offenen öffentlichen Infrastruktur sichert, das Risiko eines irreversiblen Verlusts in Grundbuchämtern mindert und den Weg für die Automatisierung von Vermittlerfunktionen ebnet.
Das Konzept des Blockchain Estate Registry veranschaulicht diesen Wandel und schlägt ein System vor, in dem die meisten Transaktionen ohne menschliches Eingreifen automatisch überprüft und registriert werden können. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Blockchain nicht automatisch Unveränderlichkeit garantiert; dies hängt von der Größe des Netzwerks ab. Kleinere Netzwerke können für bestimmte Arten von Angriffen anfällig sein, während größere, etabliertere Netzwerke in der Regel widerstandsfähiger sind. Daher sollte bei öffentlichen Registern die Wahl von Blockchain denjenigen mit einer langen Geschichte und einer großen Community gelten.
Dennoch plädiere ich für die Einführung eines Multi-Chain-Systems über ein Cross-Blockchain-Protokoll. Dieser Ansatz geht auf allgemeine Bedenken im Zusammenhang mit der Blockchain-Technologie ein, wie Bandbreite, Skalierbarkeit, Transaktionsgeschwindigkeit und Kosten, und macht sie zu einer praktikablen Lösung für öffentliche Grundbuchämter. Dieses Thema verdient eine weitere Diskussion.
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Autor: Oleksii Konashevych
Oleksii Konashevych hat einen Doktortitel in Recht, Wissenschaft und Technologie und ist seit 2016 akademischer Forscher im Bereich Blockchain-Technologie. Seine Doktorarbeit befasste sich mit der Tokenisierung von Immobilien auf der Blockchain. Im Jahr 2021 wurde er eingeladen, im australischen Senat zu sprechen. Die Schlussfolgerungen seiner Forschung zu einem Immobilienregister der neuen Generation unter Verwendung der Blockchain wurden vom Sonderausschuss „Fintech“ des Senats als Empfehlungen angenommen und dem nationalen Kabinett vorgelegt, um ein Blockchain-Pilotprojekt mit dem Grundbuchamt zu initiieren. Er ist außerdem Autor des YouTube-Kanals „Blockchain State“.

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