Zveřejnění: Názory a názory vyjádřené zde patří výhradně autorovi a nepředstavují názory a názory úvodníku crypto.news.

Jak se v kryptoprůmyslu prosadila, je tokenizace nemovitostí klasifikována jako cenný papír ve většině jurisdikcí s rozvinutými finančními předpisy, jako jsou Spojené státy, Evropská unie, Spojené království, Austrálie a další. V tomto článku se zaměřuji na omezení tokenizace-sekuritizace a zkoumám, proč by koncept tokenizace měl směřovat k digitalizaci vlastnických práv namísto pronikání do samotného srdce katastru nemovitostí. Ve svém předchozím článku jsem nastínil myšlenku „tokenu titulu“ a koncept katastru nemovitostí nové generace – blockchainového registru nemovitostí.  Nyní se podívejme na příslib sekuritizace, abychom ilustrovali, proč bez přepracování systému digitální ekonomika nepokročí.

Také by se vám mohlo líbit: Pozemkové registry by měly přejít na technologii blockchain | Názor

Vysvětlena sekuritizace

Nemovitosti byly tradičně považovány za hodnotnou třídu aktiv, ale pro menší investory představovaly výzvy kvůli jejich nelikvidní povaze a značným požadavkům na počáteční investice. Obecně se má za to, že technologie blockchain nabízí slibné řešení prostřednictvím tokenizace nemovitostí. Tato rozšířená interpretace zahrnuje konverzi aktiv ze skutečného světa na digitální tokeny obchodovatelné na blockchainu, čímž se aktivum rozdělí na menší, lépe ovladatelné jednotky. Tento přístup údajně činí investice dostupnějšími a zvyšuje likviditu nemovitostí, protože tyto tokeny lze snadno obchodovat na sekundárních trzích.

I když si však taková tokenizace získala pozornost, je nezbytné kriticky prozkoumat její omezení. Následující zkoumání odhaluje nedostatky tohoto modelu a zdůrazňuje, proč je pro zajištění smysluplného pokroku nezbytné důkladné přepracování systému země.

Taková tokenizace v podstatě představuje sekuritizaci. Typické schéma schválené finančním regulátorem zahrnuje vytvoření speciálního nástroje (SPV), např. korporace nebo trustu, kde tokeny představují akcie nebo jednotky. Zřídka, když tokeny nepředstavují ani jedno z toho, takovéto zabezpečení může spadat do větší kategorie „investičního produktu“ nebo „schéma řízeného investování“, které se nachází v předpisech mnoha zemí od případu SEC vs Howey v USA v roce 1946. 

Ekonomicky by se takový cenný papír obecně chápal jako něčí příslib výměnou za hotovost provést nějaký ekonomický podnik, který by mohl vést k ziskům. Tento obchod má tedy dvě strany: někoho, kdo něco slibuje, a toho, kdo investuje peníze. Pro doplnění tohoto obrázku může existovat sekundární trh, kde se s takovými cennými papíry obchoduje mezi těmi, kdo je drží, a těmi, kdo je chtějí získat.

Pokud jde o ekonomiku kolem nemovitostí, tradičně sekuritizované nemovitosti představují malý zlomek celkového trhu s nemovitostmi. Například od roku 2023 činila tržní kapitalizace amerických veřejně obchodovaných realitních investičních trustů (REIT) přibližně 1,4 bilionu dolarů, což je 1,3 % celkové hodnoty nemovitostí v USA, odhadované na 113 bilionů dolarů. 

Zdroj: NAREIT, Statista, s laskavým svolením autora

Tento nepoměr zdůrazňuje, že sekuritizované nemovitosti tvoří pouze malý segment širšího trhu s nemovitostmi. Omezení vyplývá z právní povahy takových vztahů. Jistota je ekonomický zájem na něčím majetku (příslib zajištěný právním nástrojem). Ten, kdo drží cenný papír, není vlastníkem nemovitosti. Majitel cenného papíru nepožívá celý balík zákonných práv; proto je jeho ekonomické uplatnění také omezené.

Token zabezpečení vs. token titulu: Token zabezpečení nemovitosti představuje ekonomický zájem držitele na majetku někoho jiného. Token vlastnictví je skutečný záznam vlastnického práva.

Proč se#tothemoonnestane

Počínaje první vlnou tokenizace – známé také jako počáteční boom nabídky coinů – v letech 2016–2017 nastalo nepřiměřené vzrušení kolem tokenizace nemovitostí, což je v souladu s humbukem, který je v kryptoprůmyslu celkově přítomen. Tokenizace je spojena s potenciálem vysokých zisků, které se dosahují na tržních bublinách. 

Tokenizace nemovitostí je obhajována jako způsob, jak zvýšit likviditu nemovitostí. Obvykle se vysvětluje, že digitální technologie spolu s frakcionizací sníží překážky a učiní tuto investici atraktivnější. Nepochybně to bude, ale mít nemovitost jako podkladové aktivum promítá chování podkladového aktiva. 

Ceny nemovitostí nejsou stejné jako na akciových trzích společností, kde obchodní expanze a inovace mohou vystřelit akcie společností do závratných výšin. Nemovitosti obvykle nijak dramaticky nekolísají; navíc je nepravděpodobné, že by cena jedné budovy rapidně vzrostla, zatímco zbytek kolem ní zůstal stejný. Normálně se trh s nemovitostmi pohybuje v jednom trendu, s určitými menšími rozdíly mezi regiony.

REIT a tokeny nemovitostí

Je rozumné interpolovat veřejně kotované realitní investiční fondy (REIT). Investiční trusty demokratizují investice do nemovitostí snižováním bariér, protože se jedná o akcie společností, které vlastní nemovitosti obchodované na burzách.

Je evidentní, že denní dolarové objemy na REIT trzích jsou mnohem nižší než na velkých burzách. Průměrný denní objem obchodů (ADTV) na akciovém trhu v USA přesáhl v roce 2023 500 miliard USD, zatímco veřejně obchodované REIT často zaznamenávají objemy v rozmezí 10 miliard USD. 

Zdroj: NAREIT, Russell Instruments, s laskavým svolením autora

Kromě toho trhy REIT vykazují nižší volatilitu ve srovnání s širším akciovým trhem. Tato stabilita pramení z povahy jejich podkladových aktiv – nemovitostí – která obvykle nezaznamenávají dramatické krátkodobé cenové výkyvy. A co je nejdůležitější, veřejné REIT jdou ruku v ruce s obecným trendem na trhu s nemovitostmi. Výkonnost REIT často odráží širší trendy na trhu s nemovitostmi, protože oba jsou ovlivněny podobnými ekonomickými faktory, jako jsou úrokové sazby, ekonomický růst a hodnoty nemovitostí.

Celkové nadšení z tokenizace nemovitostí tedy vypadá spíše iracionálně. Je nerozumné očekávat, že tokenizovaný majetek přinese podstatné zisky, zatímco například zbytek realitního trhu stagnuje. Přesto je s digitalizací financí rozumné očekávat snížení transakčních nákladů. Web3 a další digitální technologie mohou učinit bezpečnostní trhy transparentnějšími a odpovědnějšími, čímž se některé byrokratické postupy stanou nadbytečnými a zastaralými. Příchod inovací tedy může zefektivnit trh REIT za podmínky, že vláda sníží byrokracii, aby uvolnila potenciál digitálních technologií.

Nyní fakta a několik myšlenek na závěr 

Nakonec se podívejme na některé empirické důkazy, které tuto diskusi podporují. STM (Stomarket.com) je oblíbeným zdrojem ve světě tokenizovaných aktiv v reálném světě (RWA). Podobně jako Coinmarketcap.com konsoliduje tokeny, jejich kapitalizaci, objemy a další zásadní tržní data. 

Bližší zkoumání ukazuje, o kolik menší je tokenizovaný trh RWA ve srovnání s trhem kryptoměn. Kapitalizace 465 tokenů „Real Property“ společnosti STM je 226 milionů USD s objemem obchodů pouze 1,7 milionu USD za den. Pro srovnání, kapitalizace seznamu Coinmarketcap je 2,3 bilionu dolarů, přičemž na webu je uvedeno 72,6 miliard dolarů denního objemu obchodů s více než 8 000 coiny a tokeny (k 14. květnu 2024). Analýza společnosti Deloitte ukazuje optimističtější čísla – kapitalizace 16,4 miliardy dolarů v roce 2022, podle jejich výzkumu, což je stále 140krát méně než seznam Coinmarketcap.

Stručně řečeno, sekuritizace není žádná revoluce a spekulativní vzrušení kolem tokenizace realitních trhů je přitažené za vlasy. Blockchain a další technologie web3 mohou zefektivnit sekuritizaci nemovitostí, pokud budou zavedeny s progresivnějšími předpisy. Sekuritizovaný majetek však tvoří jen malou část celého trhu s nemovitostmi, takže zvýšení efektivity do tohoto malého segmentu nedělá velký rozdíl. 

Veškerá vlastnická práva, tituly a právní zájmy jsou ve skutečnosti uzamčeny ve vládních registrech – staromódních katastrech nemovitostí s papírovými transakcemi a byrokratickými registračními a titulkovacími službami. S technologiemi web3 se ekonomické vztahy mohou stát přeshraničními, online, okamžitými a peer-to-peer. Programovatelné vztahy snižují potřebu zprostředkovatelů, tj. agentů, právníků, notářů, dopravců a dalších registrátorů. 

Starý registr představuje úzké hrdlo pro budoucnost digitální ekonomiky, protože všechna tato potenciální efektivita naráží na staromódní pomalý systém. Vládní setrvačnost ke zlepšení systému, tedy k automatizaci a digitalizaci, brzdí další vývoj ekonomiky. Ve skutečnosti je výskyt tradičně sekuritizovaných a tokenizovaných nemovitostí jakousi reakcí na tuto neefektivitu. I když, jak bylo ukázáno, má to okrajový efekt, který nemění celkový obraz.

Čtěte více: Tokenizace nemovitostí je bránou k cenově dostupnému vlastnictví domů | Názor